200多万一套的“瑞丰公馆”也漏水！原来是负一层的防水工程没有做

负一层外墙未做防水，室内家具电器被淹，物业认为与其无关，开发商也以保修期已过为由推诿责任……

近日，市民刘先生反映，2016年，他花费120余万元购买了泸州城西瑞丰公馆5号楼1单元底楼的房子。但让人郁闷的是，去年以来，因房屋负一层墙体渗水导致无法居住。在寻求物业、开发商解决无果之后，刘先生开始自己查找原因。最终确定，墙体渗水源于负一层外墙未做防水所致。

面对房屋建设过程中存在的瑕疵，泸州建设工程质量保障中心建议：业主在使用过程中发现施工过程有降低工程质量标准、影响业主正常使用和存在安全隐患的事项时，建设单位作为工程质量第一责任人应积极配合处理，如达不成一致意见建议走司法程序。

起因：房屋负一楼渗水导致装修被毁

2016年1月，刘先生在泸州城西瑞丰公馆小区5号楼购买了一套复式房子，2018年10月着手装修，直到2020年1月才正式入住。

购房到装修差不多花了260万元，乔迁新居后全家人都很满意。但是，好景不长，从去年下半年开始，刘先生发现负一层几间屋子地面出现水渍。

“开始，我还以为是地面返潮，没太在意。没曾想渗水问题越来越严重，到后来地面开始出现积水。”刘先生找来装修公司，经过装修方反复检查，最终确认不是装修的问题。于是又去找小区物业，还是没有找到漏水原因。

隔了一段时间，渗水不仅没有停止，反而更严重了，墙体上管线位置能够明显看到有水流出来。室内安装的地暖，墙上的电源开关都不能使用了。“负一层的装修几乎算是让漏水给毁了”

反复检查无果，刘先生怀疑是负一层墙外的自来水管破裂造成。于是，又找来自来水公司帮忙查找原因。通过专业设备检测，排除自来水管渗漏的问题。

地下室渗水，可能由其他原因造成。2021年11月，刘先生在小区物管建议下，找到小区开发企业负责人，希望建筑单位能帮忙查找渗水根源。但是，得到的答复只有一句冷冰冰的回应：该物业已经超过保修期！

原因：负一层外墙未做防水导致渗漏

“渗水肯定是来自墙外。”折腾了几个月没找到出水点，开发商也不过问，刘先生决定自己查找原因。“最好的办法就是挖开室外填埋层，看看墙外是不是有管道漏水。”

2021年12月底，刘先生找来小型挖掘机挖开绿化层。在施工时却发现，土层下填埋的全是乱石，其间，雨污水管、自来水管、天燃气管纵横交错，机械施工难以进行。无奈之下，刘先生只好采取人工挖掘，对于土层下的大石块，就用电锤破碎后再清理出去。

施工过程中，刘先生发现，在紧挨着负一层外墙的地方，深埋着一块千斤重的巨石，石头下面压着整栋楼的厨房生活污水排水管。将巨石破碎清理后，可以清晰地看见，深埋在地下的这根直径约10厘米的排水管已经破裂，流经管道的厨房污水就从这里流入地下。

施工继续进行，外墙另一边，一根从楼顶下来的排水管入地后，转角处的连接已经脱开。意味着在下雨期间，楼上雨水向下排的时候，将全部渗入地下。忙碌了几天，负一层墙外约一米宽的空间被清理出来，整个外墙完全裸露，连最基本的抹灰都没做，更别说防水处理。

“外墙没做防水，两根管道积水流入地下，通过墙体渗入墙内，因负一层室内装修已做防水处理，渗水就顺着预埋水、电、气管边沿流入室内。”看到开挖出来的一幕，刘先生找到了渗水的原因。

求助：开发商认为已过保修期

找到漏水原因，就得及时处置。但是，这责任究竟该谁承担？找到小区物业，对方声称这是开发商的问题；找到开发商，对方以“已经过了保修期”为由拒绝承担责任。

对于工程建设有一定经验的刘先生认为：地下管道破损、脱节是施工质量问题。而负一层外墙是否必须做防水，还得看竣工验收资料。

“因为负一层是当作商品房出售的，所以在工程质量上应该有防水要求。”刘先生分析，如果应该做的防水层却没有做，这就是施工过程中存在的瑕疵，根本不是保修的问题。

为了弄清真相，刘先生专程到泸州市档案馆查找所在楼栋的竣工资料。在关于地下室防水工程部分，资料上明确：地下室防水工程执行《地下工程防水技术规范》GB 50108和地方有关规程和规定。

经查阅该技术规范发现，第三章一条三款（3.1.4）规定：地下工程迎水面主体结构应采用防水混凝土，并应根据防水等级的要求采取其他防水措施。

该做防水的地方没有做防水，瑞丰公馆5号楼又是怎样通过验收的呢？刘先生为此找到了泸州市建设工程质量保障中心。

“今年1月初，中心接到瑞丰公馆业主反映负一层墙体渗漏问题后，随即组织建设单位和业主对现场进行查看，并发现施工过程中存在一些问题。”中心工作人员表示，按照《四川省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理实施办法》规定，质保中心主要职责是抽查涉及工程主体结构安全和主要使用功能的工程实体质量；抽查工程质量责任主体的质量行为……。

该工作人员强调，按照《建设工程质量管理条例》的规定，工程开工时，开发公司应当依法委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理，并对施工质量承担监理责任。监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施全过程监理,并组织检验批质量、分部分项工程质量的验收。

责任：开发商与业主双方各执一词

既然问题根源是施工期间的有关工序未完善，哪么，开发企业又是怎样的态度呢？

3月20日，在位于瑞景东路的泸州瑞丰房地产开发有限公司，一位姓韩的负责人表示，关于刘先生房屋漏水的问题，他认为房子竣工后经过了质监、监理等单位验收的，是合格的；其次，刘先生在发现问题后，没有第一时间没有向开发商反映。“你这里发现问题，就该事先拍个照，通知施工单位，施工单位有自己的施工队伍，他们来修可能就要不了多少钱……”

对于开发商的说法，刘先生却表示完全不是这么回事。去年发现房子负一层漏水就开始不断查找原因，确定漏水源于未做防水后，先找物业公司。物业公司认为，这是开发商的事情，再找开发商，他们却以“超过保修期”为由拒绝处理。后来，刘先生找到泸州市建设工程质量保障中心反映。中心召集开发商、业主双方进行协调。开始，开发商以没时间为由拒绝到场；在业主强烈要求下，中心再次约谈开发商，姓韩的负责人到现场察看，然后答应回去商量，结果却说要回浙江过年，事情不了了之。

事情一直拖到去年春节前，考虑到一家人还得居住，刘先生只好赶在年底找工人对负一层外墙做防水处理，更换破裂、脱节管道，然后恢复墙外绿化，由此造成6万多元的损失。

但是，韩姓负责人却表示，房子是施工单位修的，他也找过施工单位，但对方的态度是：“你在装修的时候，存在违章，要维修的话，要将原来的违章先搞好。”

对于开发商回应，刘先生认为是前言不搭后语。“一会儿称房子是合格的，超过保修期不管；一会儿说是施工单位的问题；一会又说装修存在违章……房子在你手里买的就只找你，至于施工单位该如何承担责任，是你开发商之间的事情。而且，当时找开发商，他压根就没提找施工方维修一事。现在却把问题扯到违章装修上去，这种态度完全就是撒泼耍赖。”

建议：协商无果可寻求司法途径解决

针对瑞丰公馆业主刘先生反映负一层墙体漏水问题，由于双方各执一词，最终未能达成一致意见。

泸州市建设工程质量保障中心相关负责人表示，按照住房和城乡建设部《关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》的规定“建设单位是工程质量第一责任人，依法对工程质量承担全面责任。对因工程质量给工程所有权人、使用人或第三方造成的损失，建设单位依法承担赔偿责任，有其他责任人的，可以向其他责任人追偿。

介于瑞丰公馆小区存在的问题，质保中心相关负责人建议：业主在使用过程中，发现项目施工过程有降低工程质量标准、影响正常使用和存在安全隐患的事项，建设单位作为工程质量第一责任人应积极配合处理，如达不成一致意见建议走司法程序。

而对于关于商品房交付使用后，出现建设过程中的质量问题影响使用的问题，四川辞鉴律师事务所吴少均律师表示，商品房交付使用后，买受人发现商品房或共有设施仍然存在质量缺陷的，可通过提起房屋质量违约诉讼解决。

吴少均表示，房屋保修期的功能和作用，可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，但并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。即便过了保修期，如经司法鉴定确认质量问题确系施工方未按照国家规范施工造成的，开发商仍应承担修复责任。（曾刚）