龙头房企碧桂园（02007.HK）持续看好三四线城市。在2020年，碧桂园完成权益合同销售额约5707亿元，同比增长3.3%。其中超六成的销售业绩来自三四线区域。
碧桂园目前已进驻全国289个地级市，其中三四线城市有245个。2020年，碧桂园在这些三四线城市的平均市占率约为8%。
“预计未来在三四线城市的市场份额将进一步提升。”在3月25日举行的业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌说，“持续深耕三四线城市”，是碧桂园持之以恒的发展战略。
莫斌还称，在未来三年，公司权益销售额将保持每年10%以上的增长。这一表态较为罕见。在此前多年的业绩发布会上，碧桂园均未对外公开过新一年里的销售目标。财报显示，在过去五年里，碧桂园的权益合同销售额的复合增长率为25%。
对三四线的楼市前景，业内长期存在较大争议。在2015年至2017年期间，中国掀起棚改货币化浪潮，助力三四线楼市去库存。重仓三四线的碧桂园成为彼时的“黑马”，最终登顶房企销售排行榜。但在棚改货币化退潮后，业内普遍认为，三四线楼市已被透支，难以持续繁荣。包括万科A（ 000002.SZ ）、保利地产（ 600048.SH ）、融创中国（01918.HK）等在内的诸多龙头企业，坚定布局一二线。即便是布局三四线，也主要是环一二线的城市。
碧桂园和中国恒大（03333.HK）则是全线布局，并重仓远离核心城市的三四线。碧桂园提供的数据显示，在其2020年的权益销售额中，仅有2%的销售额来自“位于三四线但目标客户为一线”的城市，63%的销售额则来自“位于三四线且目标客户为三四线”的城市。
碧桂园曾在连续几年的业绩发布会上表态，持续看好三四线。比如在2018年业绩发布会上，碧桂园董事会主席杨国强曾经阐述“遍布”战略的逻辑。他说，“随着农民工工资提升，他们产生了居住改善需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住。他们最大可能会在有学校和医疗等基本配套、且房价在1万元以下的城镇居住”。（详见财新网报道《要“深耕”不要“遍布” 保利地产持续布局一二线》）
这背后的逻辑是城镇化。2021年的政府工作报告称，“十四五”期间，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，推进以县城为重要载体的城镇化建设。莫斌在新闻发布会上称，“这为碧桂园的主战场、也就是三四线城市的发展，提供了空间”。
市场研究机构克而瑞发布于全国两会期间的研报分析称，新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。“未来五年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望带动不菲的增量购房需求，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。”该研报称。
碧桂园的土地储备，依然在向三四线倾斜。2020年，碧桂园共获取511幅土地，权益总代价约2100亿元，其中65%位于三四线城市。截至2020年年底，碧桂园已获取的权益可售资源为1.75亿元，其中目标为三四线城市的权益可售资源为0.89亿元，占比超过50%。
碧桂园提供的数据称，这些可售货值中，有98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域。据其调研，在其进驻的245个三四线城市中，库存短缺的城市数量为71个，占比28%；库存合理的城市数量为140个，占比为56%，而供应过量的城市为34个，占比为16%。
“公司可售资源分布合理。”莫斌在发布会上说，在2020年获取的已开盘项目中，年化自有资金回报率大于30%的超过九成。
碧桂园首席财务官伍碧君在业绩发布会上称，2021年碧桂园的土地资本开支将和2020年基本持平，为2000亿元左右。
土地集中供应政策正在逐步推进。针对当下22个城市一年供地不超过三次，碧桂园常务副总裁程光煜称，公司在这些城市的土地储备仅占全部土地储备的21%，受政策影响有限。
财报显示，2020年，碧桂园实现总收入约4628亿元，同比下降4.7%；公司股东应占净利润约350.2亿元，同比下降11.4%。管理层认为，净利润下降是由于新冠疫情延迟了房地产项目的建设和交付，叠加若干低售价项目进入交付期所致。
3月25日，碧桂园收报9.00港元/股，跌4.36%。（王婧）
