房企分拆物管企业上市，在2020年大规模涌现。财报显示，在资本助力下，多家物管上市企业大举收并购，最终致业绩大幅增长。
当下物管企业呈现出“房企强则物业强”的格局。碧桂园服务（06098.HK）和恒大物业（06666.HK）的营收规模已突破百亿元。其中碧桂园服务2020年全年营收为156亿元，同比增长61.7%，净利润为27.82亿元，同比增长61.9%；恒大物业（06666.HK）的营业收入为105.09亿元，同比增长43.3%，净利润为26.47亿元，同比增长184.5%。
目前碧桂园服务和恒大物业的总市值分别达到2137亿港元和1570亿港元。
在销售规模TOP3的房企第一梯队中，仅有万科（ 000002.SZ ）旗下的物业板块暂未上市。由其他TOP10的房企分拆出来的上市物管企业，表现同样亮眼。比如融创服务（01516.HK）、世茂服务（00873.HK）等，其2020年的营收同比增速均超过50%。
营收规模和净利润一路飙升，是因为物管行业正在大规模“跑马圈地”。多家企业都把业绩大幅增长归因于“在管面积大幅增加”。
比如世茂服务。在2020年末，世茂服务总在管面积为1.461亿平方米，合约建筑面积2.011亿平方米，同比分别上升114.4%、99.4%。在管面积增加，是因为世茂服务在2020年收购了九家物业管理公司。
当下物管行业收并购愈演愈烈。市场研究机构亿翰智库发布的研报显示，在2020年，上市物管企业披露的有效收并购事件共76起，共花费金额107亿元。而在2019年，全行业的有效收并购仅27起。
龙头企业之间的竞争尤为激烈。研报称，若按2019年年末的物管企业在管规模分类，39家物业企业中，在管面积在1亿平方米以上的超大型企业共9家，在管面积在0.5亿至1亿平方米之间的大型企业共9家。从收并购的活跃度上看，超大型企业发起收并购10起，大型企业发起收并购35起，共占据全年收并购事件的六成。
行业已经进入“大鱼吃大鱼”的时代。3月22日，碧桂园服务与蓝光嘉宝发布联合公告，碧桂园服务下属全资子公司耗资54.32亿元，要约收购蓝光嘉宝71.17%的股权。蓝光嘉宝将成为碧桂园服务的附属公司，其业绩将综合并入碧桂园服务的财报。
截至2020年底，蓝光嘉宝在管面积约1.3亿平方米，合约面积约2.13亿平方米。碧桂园服务公告称，拟将蓝光嘉宝从联交所除牌。
克而瑞物管研究部总监汤晓晨告诉财新记者，2020年物管行业出现大规模收并购，主要有两大原因。“一方面，过去一年上市物企数量大幅增加，融资超千亿，上市公司可用于并购的资金充裕；另一方面，行业内规模扩张竞争白热化，越来越多企业将规模视为抢占未来行业地位最重要的指标，促使更多企业走向收并购方式扩张的道路。”汤晓晨说。
2021年开年至今，行业内已出现多宗重量级的收并购。比如合景悠活（03913.HK）以13.16亿元“蛇吞象”收购雪松智联科技80%股权，新增在管面积超8600万平方米；恒大物业以15亿收购宁波雅太酒店物业100%股权，新增在管面积超8000万平方米。此外，恒大物业更是给自己定下了新增拓展在管面积3.6亿平方米的“军令状”。
克而瑞物管监测数据显示，在2021年前三个月，物管行业发生近40起并购事件。“预计2021年全年物管行业并购会更加频繁，在数量和金额上或将超过已往。”汤晓晨说。
不过，多家物管企业高管在业绩会上称，当下市场上所剩的优质标的已经不多，且价格较高。
“根据管理层的判断，现阶段收并购市场热度过高，竞争比较激烈，标的本身还可以，但不管是上市公司还是非上市公司的标的，价格都较高。”融创服务的管理层在3月11日举行的业绩会上说。
时代邻里（09928.HK）行政总裁兼执行董事王萌亦在业绩会上称，当下收并购“稳比快更重要，收购谈判要很仔细，对未来的估值判断也要十分审慎。”（王婧）
