自2020年8月“三条红线”新政颁布以来，地产债的净融资额已连续七个月为负数。房企面临偿债高峰，现金流压力陡然增大。
中泰证券发布于2月28日的研报显示，2021年3月至12月，房地产行业信用债到期总量为3753.19亿元，另有2312.57亿元债券进入回售期，规模合计高达6065.76亿元。
3月将是房企偿债的最高峰。中泰证券研报称，地产债3月到期及回售规模将达到1117.88亿元，其余月份的地产债到期回售规模分布相对平均。
房企“借新还旧”已经越来越难。比如雅居乐（03383.HK）原定发行一笔“不超过82.47亿元”的小公募债，上交所指出其额度超标，发债额度随后缩减为“不超过70亿元”。这笔小公募债的用途为偿还雅居乐此前发行的两笔熊猫债本金及利息，以及三笔存续的公司债券。
雅居乐此前申报的额度不符合新规。2020年11月27日，上交所发布文件对房企债券披露及核查提出了新要求。这份文件明确规定：若于2020年8月10日之后获受理的住宅地产企业项目，申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券本息规模的85%。
这要求房企进一步压降发债额度。前述文件称，在2020年8月10日之前获受理的项目，房企申报发行额度为不得超过拟偿还到期及回售的本金规模。
不仅仅是发债受限。“三条红线”之下，无论表内表外，房企的几乎所有有息负债，均需要向监管部门按月申报。
融资大幅收紧，房企要应对现金流的压力，不得不谨慎买地以节省成本，同时加大回款力度。
事实上，2021年楼市已经提前迎来“小阳春”。市场机构克而瑞数据显示，2021年前两个月，百强房企的累计销售操盘金额达到16198.8亿元，同比增长101.7%，较2019年同期增长56.3%。克而瑞研报称，在TOP30的房企中，与2019年相比，过半房企的增幅都超过50%。
同期，TOP50房企累计投资不到3400亿元，同比仅增长了10%。若从拿地销售比来看，在2021年前两个月，百强房企的拿地销售比为0.22，而2019年同期为0.33。
所谓拿地销售比，是指房企拿地的资金规模与销售规模的比值，这一指标通常反映出房企的再投资意愿，比值越小意味着再投资意愿越低。
“因为业内普遍担忧，贷款集中度管理会延长房企的销售回款期。”一名龙头房企高管对财新记者称，当下银行收紧房贷额度的影响尚未完全明朗，但诸多房企都在狠抓回款。
房企的另一重压力来源于供地模式变化。当下多个城市开始集中供地，一年仅供地三次。诸多房企认为，这意味着房企在拿地前需要腾挪大笔资金备用，现金流压力因此加大。
“总体来看，房企要顺利渡过偿债高峰，还是需要依赖融资。”前述龙头房企高管称，当下民营企业的降负债压力，远远大于国有企业。
安信证券发布于2月26日的研报显示，在2021年，民企地产债的到期规模为2397.8亿元，占比51.6%，同比减少14.6%；国企地产债到期规模为2246亿元，占比48.4%，同比增加8.3%。
但当下国企发债规模更大。安信证券研报显示，截至2月19日，地产债总体发行规模为695.4亿元，同比增长88%。其中国企发行规模为436.22亿元，占比63%；民企发行规模为259.2亿元，占比为37%。
房企或即将掀起发债潮。东吴证券发布于2月24日的研报指出，一季度是偿债高峰，1月新发地产债对到期债券的覆盖率为82%，2月覆盖率仅为41%，参考1月的覆盖率，3月地产债的新发行规模将超过700亿元。（王婧）
