在每年业绩发布会期间，由高管宣布下一年度的销售目标，提振市场信心，是房地产行业惯例。2021年3月，诸多房企宣布的年度销售目标增速在10%至20%之间。这与2018年全行业的平均41%的目标增长率相去甚远。
即便是龙头房企碧桂园（02007.HK）和中国恒大（03333.HK），销售收入也难以再持续高增长。
3月25日，碧桂园总裁莫斌在发布会上称，在未来三年，公司权益销售额将保持每年10%以上的增长。财报显示，在过去五年里，碧桂园的权益合同销售额的复合增长率为25%。而中国恒大则将2021年的合约销售目标定为7500亿元。以其2020年合约销售额7233亿元计算，其2021年的目标增长率仅为3.7%。
多家在2020年销售额排名前20名的房企，2021年销售目标增长率均不超过20%。比如融创中国（01918.HK）的目标增长率为11.3%，华润置地（01109.HK）为10.5%，世茂集团（00813.HK）为9.9%，旭辉控股（00884.HK）为14.7%，龙湖集团（00960.HK）为14.6%，新城控股（ 601155.SH ）仅为3.6%。
房企目标销售增长率出现全行业降速，一方面是因为业内公认行业规模已经“见顶”，未来或还将有小幅回落。中国恒大副主席兼行政总裁夏海钧在业绩会上称，未来中国的房地产销售规模大约在15万亿元上下。此前国家统计局数据显示，2020年，全国商品房销售额为17.36万亿元，同比增长8.7%。（详见财新网报道《楼市观察|疫情冲击叠加楼市调控 2020年商品房销售缘何再创新高？ 》）
另一方面，“三条红线”政策限制了房企高增长。所谓“三条红线”，是指房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。这一规定是监管层于2020年8月20日划定的。监管层还根据“越线”的数量，将房企分为“红橙黄绿”四档，并以此决定其新增融资规模。
其中绿色档房企没有指标“越线”，有息负债年增速上限为15%；一个指标越线和两个指标越线的企业，分别归为黄色档和橙色档，有息负债年增速上限为10%和5%；三个指标均越线的房企归为红色档，不能新增有息债务。
控制住房企的负债增速，意味着整个行业的规模增长逻辑将发生变化。此前，中国房企的发展主要由“三驾马车”驱动——高周转、高毛利、高杠杆。土地和资金是房企的两大“命脉”。开发商利用负债获得大笔资金，拿地后尽快开工销售，获得回款，继续投入新项目。房企销售规模由此越来越大，进而实现“规模为王”。
房企的这一扩张经验早已成熟，但当下环境发生了重大变化。除了“三道红线”，在2020年底，央行和银保监会联合发文，分五档设置了各类型银行的房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比“两个上限”。2021年3月起，22个重点城市率先实施“两集中”的供地新政，集中发布出让公告，集中组织出让活动，一年内发布住宅用地公告不得超过三次。
“三道红线”管住了房企，“两个上限”管住了银行，“两集中”管住了地方政府，楼市调控的长效机制次序落地。这也意味着，监管层直接从资金和土地的供给端着手，通过控制银行和地方政府，控制房企的两大“命脉”。
在“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市调控下，房地产行业的毛利率逐年走低。据中达证券发布于4月3日的研报，3月公布业绩的41家房企的2020年平均毛利率为25.2%，同比再度下滑4.1个百分点。
依赖高周转实现规模扩张难以为继。以万科（ 000002.SZ ）为代表，多家房企提出向管理要红利。万科董事局主席郁亮在业绩会上称，房地产行业“已经进入一个非常明确的管理红利时代”。
“房子就是个耐用消费品，开发业务越来越像制造业。”郁亮说，房地产行业不能再依靠囤积生产资料升值来赚钱，也不能依靠加杠杆来赚金融红利的钱。
不过，即便“三条红线”压顶，作为行业龙头，万科和碧桂园都对外强调，不过分追求降低负债率。
郁亮称，公司保持合理净负债率即可。“今年土地集中供应的问题，对于资金要求很大弹性，如果资金方面没有弹性，面对集中供应土地将面临很大压力。”郁亮说。
碧桂园首席财务官伍碧君在业绩会上称，监管要求其在2023年6月30日前降到绿档。“很多企业已经大幅缩减资本性开支，我们还是维持一个正常的规模。”伍碧君说，在2020年第四季度，碧桂园拿地较前三季度出现了一个大幅增长，拉高了公司净负债率。
“我们觉得适当的增长对公司发展是有利的。”伍碧君称，碧桂园是按照上报的降负债计划逐步推进。“我们按照指标倒推来安排，所以我们绝对会准点变绿。”她说。（王婧）
