在过去几年里，物管企业掀起上市潮，并为此大规模收并购。“跑马圈地”的后遗症逐渐显现，在2020年，诸多企业毛利率下滑，部分企业将此归为并购来的资产质量欠佳。
财新记者统计45家上市企业的2020年财报后发现，共有14家物管企业的毛利率下滑。这14家企业分别为：雅生活服务（03319.HK）、世茂服务（00873.HK）、保利物业（06049.HK）、中海物业（02669.HK）、招商积余（ 001914.SZ ）、蓝光嘉宝服务（02606.HK）、建业新生活（09983.HK）、彩生活（01778.HK）、奥园健康（03662.HK）、华发物业服务（00982.HK）、中奥到家（01538.HK）、烨星集团(01941.HK)、兴业物联（09916.HK）、祈福生活服务（03686.HK）。
其中，世茂服务2020年毛利率为31.4%，同比下降2.3个百分点。该公司在年报中称，这是因为，2020年新收购的公司和新承接的项目仍处于收购初期，毛利率水平普遍较母公司世茂集团（00813.HK）的内生项目低。“前期需要投入更多资源进行一体化整合，且需要一定时间，从而导致年内毛利率下降。”年报称。
奥园健康亦面临同样的情况。该公司2020年毛利率为34.2%，同比下降3.2个百分点。其中物业管理分部的毛利率为31.1%，同比下降3.5个百分点。该公司年报称，毛利率下降，是因为在报告期内公司收购了华北区域的两家物业管理公司，其毛利率较公司综合物业管理服务毛利率要低一些。
这是物管企业“跑马圈地”的后遗症。中指研究院数据显示，2020年物管全行业有效并购案例超70宗，并购金额近百亿元。
2020年10月，彩生活CEO潘军在接受财新记者采访时曾表示，“这些收购来的资产质量往往并不高。”他说，要获得优质的物业合约绝非易事，一方面优质合约的收购价较高，另一方面，拥有优质物业合约的公司往往自身也有上市打算。“跑马圈地”式扩张，极易拉低企业利润率。
彩生活有过教训。潘军称，在2014年上市前后，彩生活进入三四线城市收购物业公司，或者让其“加盟”。后来发现，收购而来的公司与彩生活的企业文化难以匹配。一方面，在三四线城市做增值服务的难度远远大于一二线城市，企业陷入亏损；另一方面，即便彩生活提供了全套服务标准，但收购而来的企业的人员素质良莠不齐，对彩生活的品牌有一定损伤。
彩生活的利润率随之下跌。财报显示，2015年彩生活的销售净利率为22.1%，到2016年下滑至16.1%，2017年有所回升，此后继续下滑，至2019年下滑至13.9%。2020年，该公司的净利润回升至15.1%。
香港资本市场分析师、协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉财新记者，彩生活的前车之鉴值得物管企业深思。“现在的物管合约并不便宜，如果一个企业是以‘跑马圈地’的心态拿物业合约，不久后资产质量就会暴露。”黄立冲说，一旦某只物业股被认为资产质量不好，后续就很难再受到资本市场追捧。（详见《财新周刊》报道《物业股大幅降温》）
财新记者注意到，在上市物管企业的业绩发布会上，诸多高管都在强调公司注重选择收购标的，希冀不会拉低整体利润水平。
比如恒大物业（06666.HK）的执行董事兼副总经理王震在业绩会上称，“公司的并购绝对不是盲目的，对标的的选择有清晰的标准。”他说，最重要的标准是尽调审计后毛利率需在20%的水平，净利率也不低于10%。在标准化运营之外，通过科技赋能，这些项目的运营成本可降低10%到15%，进而能缩短与恒大物业之间毛利率的差距。
如何更好地实现与被并购企业的融合，当下仍是物管行业需要直面的问题。进入2021年，物管行业的收并购进一步加速。如碧桂园服务49.64亿元收购蓝光嘉宝服务、合景悠活（03913.HK）以13亿元收购雪松智联80%的股权、恒大物业（06666.HK）以15亿元总对价收购宁波雅太酒店物业100%股权、龙湖集团12.73亿元收购亿达物业，这4起收并购总资金已达90.37亿元，相当于2019年全行业并购总额的90%以上。
“物管企业上市潮涌，融资总额超千亿，大量现金将用于收并购，可以预见今年仍会有多起大型并购出现。”克而瑞物管研究总监汤晓晨说。（王婧）
