3月31日早上，北大资源集团港股上市子公司——北大资源（控股）有限公司披露2020年全年业绩，尽管深受母公司方正集团重组影响，年报显示公司仍有不少运营。
2020年，北大资源共有24个项目已开工建设，已开工总面积达389万平方米。年内在售项目为35个，已签约销售约人民币31.5亿元，已签约建筑面积约34万平方米，实现收入90.85亿元，期内毛利5.35亿元。
当然也不出意外，北大资源2020年亏损约18.45亿元，母公司拥有人应占亏损20.25亿元。
由于北大资源受母公司方正集团长达一年的重组影响，资金冻结无法正常运营，项目合作方纷纷退出，亏损在情理之中。不过深入分析年报，仍有三个意外值得拿出来分析。
第一个意外，部分物业项目价值低估，这并不符合企业年报的正常逻辑；
第二个意外，仍有地产公司不受重组影响，坚持与北大资源轻资产合作；
第三个意外，亏损基本与2019年持平，未出现大幅下滑；
这三个意外，有如北大资源藏在年报中的三大伏笔，能在一定程度上逼近北大资源的真实质地，且关系到重组完成后的运营走向。
物业项目的意外
之前盈利预警给出了亏损四大原因：
1、物业开发交付面积减少，导致的收入减少；
2、已完成开发的项目公司无法结算，造成的资本化利息减少，及财务费用的增加；
3、部分投资开发项目的减值拨备；
4、延迟偿还银行及其他借款产生的罚款增加。
受重组影响，北大资源多个项目不得不停工维护，将百万方交付面积压缩至40万方，以致报表数据大幅缩减，同时资金冻结无法偿债，因此第一第四两个原因都很好理解。
问题出在第二第三两个原因身上，前者是因配合重组项目停工导致利息无法资本化，该项目是东莞颐和翡翠花园（公园1898），位于东莞黄江宝山社区。
对于该项目，北大资源2019年报评估价折合仅为18243元/㎡，2020年报评估价折合仅为18710元/㎡，相比当地市场行情严重低估。
贝壳找房信息显示，黄江地块周边在售楼盘有金地湖山大境三期、碧桂园翡翠山二期、花样年江山，在售单价分别为4万元/㎡、3.2万元/㎡、3万元/㎡，且均为高层楼盘。
受大湾区政策以及深圳产业溢出的影响，2020年以后东莞楼市一路上扬，土地市场“地王”频出，“连夜抢拍”、“多家房企疯抢”等关键词频繁刷屏。多幅地块以最高限价成交，万科中海的楼面价均要高出北大资源。
2016年北大资源以楼面价2.53万元/㎡拿地，今年3月16日，万科以2.88万元/㎡摘得东莞虎门地块，创造了最新记录。这还是剔除商办之后的住宅楼面价，若按综合楼面价计算，会在3万元/㎡以上。2017年中海以2.66万/㎡夺得东莞凤岗地块，纪录保持了4年。
今年东莞被正式纳入“大深圳范围”，一个4万亿量级的大深圳都市圈正在建立，而处于临深的黄江，将全面承接松山湖、光明两大科学城的产业、人口、资金外溢，成为首批辐射的获益者。
光明经济圈示意图
具体来看，北大资源黄江地块属稀缺住宅用地，比邻黄江公园，处于临深核心地段，近年已无供地，极具稀缺性具备大幅升值空间，因此不排除该项目入市后解套的可能。
北大资源低估价值项目还包括昆山千灯项目、重庆茶园项目，引发了亏损的第三个原因，即部分项目进行了减值拨备。
江苏昆山千灯板块离上海仅38公里，北大资源拿地楼面价为6770元/㎡。2019年奥园，2020年海伦堡均在昆山千灯镇拿地，楼面价分别为7671元/㎡与6768元/㎡。北大资源拿地价格更低，却被大额计入减值拨备，有违当地楼市行情。
重庆茶园项目同样被低估。2018年北大资源以楼面价8264元/㎡拿地，2020年5月，广阳岛生态城投资发展有限公司在同一个板块，分别以楼面价10092元/㎡与8672元/㎡拿下，均要高出北大资源的拿地楼面价。
纵观各地产公司年报，几乎没有连续做减值拨备的先例，北大资源连续两年做大幅减值拨备事出有因，不是市场化的选择。
业界人士认为，北大资源此举一方面可以借重组之机将起点拉低，有助于恢复后拿出亮丽的增长业绩；另一方面，就几个项目的市场热度来看，未来还将会有不错回报，但现阶段不好定调过高。
轻资产运营的意外
在重组困境下，仍有不少第三方地产公司跟北大资源建立轻资产合作，涉及代建、规划、营销等全开发流程，这似乎有点难以想象，毕竟从常理上来说，遇到这种情况企业一般会避之不及。
但年报显示，在贵阳、西宁、宜昌、遵义等地均有北大资源的轻资产代建项目。一般来说，房企寻求轻资产代建合作方，一方面是看好其品牌号召力，一方面是工程质量有保障。
从这两方面来说，北大资源还是有些积淀的。在产品系上，北大资源的三大高端产品系：紫境、颐和、未名的市场认可度和知名度都不错。
不过北大资源轻资产业务做的好不好，最终还是要靠业绩说话。以西宁博雅金融广场项目为例，该项目是北大资源第一个轻资产代建项目，属于商务楼的性质。
该项目自2013年底获取土地，四年后仍受制于商办业态所面临的巨大市场压力以及其他诸多原因，几乎一度停摆，2018年6月北大资源正式进驻时，问题点和难点一大堆。
此后受贸易战、疫情等宏观因素影响，经济下滑导致商务楼租售难做，西宁地处偏远商办市场更是一片萧条，业界普遍认为北大资源拿到了一个烫手山芋。
但是最新业绩公布，着实让不少业界人士跌破眼镜。3月25日，北大资源西宁博雅金融广场与三峡新能源成功签约，总签约金额达4790万元。此前还吸引了招商银行青海分行等11家企业入驻，仅2019年度，项目就实现累计签约16.2亿元，成为西宁四季度的楼盘销冠，2020年去化率更是达到96%。
这个去化率即便在一线城市也很难达到，与三大因素有关，一是工程建设，二是业态规划，三是物业营销，对企业全方位运营能力要求很高。北大资源从专业着手，不断对产品细节进行优化调整，因地制宜实施产业资源导入，成功扭转了项目的销售颓势。
截止2019年底，北大资源轻资产代建总面积达270万方，包括贵阳、遵义、宜昌等地的轻资产项目多点开花，成功树立当地市场标杆。
亏损持平的意外
2020年北大资源亏损约18.45亿元，相比2019年16.93亿亏损基本持平，未出现大幅下滑的局面。
受制于母公司方正集团长达一年之久的重组，北大资源能取得这样的结果实属不易。
重组给北大资源带来的影响，或者说，北大资源在重组阴影下受到的创伤，并没有我们预计的大。
这可能不仅源于北大资源在重组前有较好的基础，还源自企业内部有条不紊的维稳自救措施。
重组期间，北大资源各地项目总体来看较为平稳，没有出现大规模维权事件，这与泰禾还未进入重组就闹得沸沸扬扬形成鲜明对比。
据悉，北大资源保证施工单位利益，严控施工质量，付出巨大耐心与业主沟通，消除他们烂尾房的恐慌，起到了效果。
虽然受限重组，2020年北大资源位于佛山、开封等地的多个项目还是做到了如期交付，打破了北大资源即将破产项目烂尾的传言，给业主带来信心。
事实上从2016年之后的两年半时间，北大资源的业绩增长都较为迅猛。2017年公司收益同比上升23%至约162.5亿元，业绩扭亏为盈，实现净利润约5.1亿元。
2018年公司收益同比上升53.3%至约人民币249亿元，净利润较去年大幅上涨57.6%至约人民币7.9亿元。
2019上半年收益约为人民币85.87亿元，同比增长24.6%；净利润约为人民币4.27亿元，较2018年同期的3.54亿元增长20.62%。
这样的增长势头直到2019年下半年重组来临才被打断。
值得一提的是，即便受重组影响，北大资源还是于去年12月签约占地6万余㎡的深圳大通工业城项目，位于光明科学城核心区域，未来将打造成为深圳北部中心的“城市心脏”。
结语
对于有亏损的企业来说，亏损背后有不同的原因。
如果是投资性的暂时亏损，这么做是为了公司后期发展，或者亏损额度在合理范围内，对公司的影响都不会太大。
著名企业管理咨询机构科尔尼公司认为，决定企业重组成败主要有两大因素：能否实现战略协同，以及组织结构是否合理。简单来说，就是团队抗不抗打，灵活度够不够。
从这个角度来看，北大资源在重组结束进入正常运营后，其发展值得关注。当然最终结果还是要看成绩说话，我们不妨试目以待。（雨前顾问《無房》分析师 罗提 李君霞)
