无房 | 碧桂园:高质量何来?

来源:中国网 时间:2021-03-27 13:24:07编辑:李雨晨
3月25日,碧桂园发布2020年报,这是近年来碧桂园较为特殊的一份年报,先放核心数据:
权益合同销售额5706.6亿元,销售业绩再创新高;
营收为4628.6亿元,毛利约1009.1亿元,净利润约541.2亿元;
权益合同销售回款约5193.0亿元,回款率达到91%;
净借贷比率为55.6%,总借贷同比下降11.7%至约3264.9亿元;
加权平均借贷成本为5.56%,同比下降78个基点。
雨前顾问分析师认为,核心数据直观体现了碧桂园践行的四字箴言:行稳致远。
业绩会上,碧桂园集团总裁莫斌还表示,公司有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长,并保持各项经营指标同步增长。
连续多年位居行业龙头地位,碧桂园的底气十足,但前几年,碧桂园让人惊叹的是它的拿地策略、规模扩张,今年的年报特殊之处就在于,更加“高质量”了。
行业趋势使然,许多房企都高呼提质控速,但从整体上来看,碧桂园仍然走在前面。
比如,自上市以来碧桂园的净负债比率始终维持在70%以下,公司杠杆持续处于行业低位;回款率连续5年超过90%,造血能力强劲;2020年新获取土地有75%位于五大都市圈......
炸裂的数据或许解释了,拥有行业巨象体量的碧桂园,如何做到了从“高增长”到“高质量”的华丽转身。
国际评级中的“少数派” 
碧桂园的财务报表中,有一项很难让人忽视的数据:
2020年加权平均借贷成本为5.56%,同比下降了78个基点。
也就是,若每增加100亿元有息借款,成本就将减少7800万元,若是200亿元,那么可节省上亿的融资成本。
据统计,2020年碧桂园共发行了7笔共计35.44亿美元海外债券,票面利率位于3.125%-5.625%区间。
值得一提的是,今年1月5日,碧桂园成功定价发行双年期共计12亿美元债券,其中5.5年期票据票面利率仅2.7%,再创公司债券融资成本的新低。
△ 数据来源:企业公告
Wind数据显示,2020年房地产行业海外债融资成本为8.32%,碧桂园的发债利率远低于行业水平。
年报中指出,融资成本进一步降低,得益于国际评级机构穆迪、标普年内先后上调了碧桂园评级。
至此,碧桂园已获得穆迪和惠誉两家权威机构的投资级评级,以及标普上调公司长期主体信用评级展望至正面的成果,这在国内民营企业中屈指可数。
△ 数据来源:企业公告
犹记得,2020年初受疫情影响,市场不确定性增加,穆迪甚至在4月将中国房地产行业的展望下调为负面,直到数月后才重新调升回稳定。
在这样的背景下,碧桂园评级能获得逆势调升,确实给行业带来很好的借鉴。我们来看看三家国际评级机构上调碧桂园评级的原因:
聚焦运营质量而非规模扩张;
稳健的财务管理水平,强劲的流动性;
多元的土地储备和产品系列;
以及强大的品牌实力。
当然,这些判断更多源自碧桂园2020年中的表现,那么从年报上看,这些指标究竟有没有更好延续呢?
做别人做不到的 
碧桂园董事会主席杨国强曾说:“竞争力就是,别人做不到,我们做到了。”
这句话放到2020年,特别应景。和其他房企一样,受疫情影响,2020年开年碧桂园销售承压,但3月之后碧桂园销售逐渐恢复,单月销售基本维持在500亿元以上。
截至2020年12月31日,碧桂园实现权益合同销售金额约5706.6亿元,同比增长3.3%;权益合同销售面积约6733万平方米,同比增长8%,销售业绩再创新高,稳居行业榜首。
碧桂园做到了,极少数擅长三四线开发,同时实现了全年销售正增长的大地产企业。
从财务上来看,碧桂园也愈发稳健。截至2020年12月31日,公司有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元,同比下降11.7%;报告期内,碧桂园净负债率仅为55.6%。
自上市以来,碧桂园已连续多年保持净负债率低于70%,这在国内地产企业中凤毛菱角。据中指研究院统计,2020年这一指标的百强房企均值为94.6%,碧桂园远低于行业均值。
更为重要的是,碧桂园回款率达到91%,较高的回款率,说明碧桂园“造血”实力不容小觑,这也意味着未来开支有较好的保障。同时,截至2020年底,公司可动用现金余额达1836亿元,资金保障能力良好。
上述数据显示出,碧桂园做到了,稳健的财务管理水平和强劲的流动性。
再来看看土储。2020年全年,碧桂园共获取511幅土地,权益总代价约2100亿元。在新获取土地中,75%的土储聚焦长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈,权益比也逐年提升,2020年新获取权益比已达到88%。
碧桂园预计,2021年新推权益货量约7000亿元以上,加上12月底带入的约2600亿货量,全年权益可售货量约9600亿元以上。全年可售资源充足,预计全年去化率不低于65%。
碧桂园做到了,多元的土地储备,和均衡的城市布局,为行稳致远备足了“子弹”。
2021年初,基于对450万户业主居住需求的跟踪调研,碧桂园又全新推出“星、府、云、天”四大产品系列,突出“极致的实用主义”,阐释了碧桂园对现当代美好人居产品的最新理念。
与此同时,碧桂园将组织效能前置,于2020年10月底,进行区域裂变,聚焦管理精度。
碧桂园还做到了,不断细化产品和服务颗粒度,为进一步提升品牌口碑做好了背书。
多元发力,降维打击 
碧桂园给自己定的目标是,“继续做城镇化征程的领跑者,为人民提供好房子,为社会进步和现代化做贡献,一百年一百年地做下去。”
百年企业有一些共同特点:①强化核心能力;②不追求短期的快速增长;③风险管理;④重视利益相关者长期的关系;⑤要有长期视角。
前四点碧桂园基本都做到了,第五点碧桂园正在持续发力。
碧桂园已形成从地产开发,到机器人建筑、机器人餐饮、现代农业、新零售等全产业链商业模式,多元业务带来的协同效应,被认为是碧桂园区别于其他龙头企业的一个显著特征。
2020年碧桂园多元化业务已步入收获期:
碧桂园服务已成为目前市值最高、盈利能力最强的物管企业,市值达2239亿港元(3月26日数据);
碧桂园在研建筑机器人46款,其中18款建筑机器人已投入商业化应用;
博智林首个建筑机器人商业应用项目——凤桐花园项目被住建部列为智能建造试点之一;
全球领先的K12教育集团博实乐教育集团,已于2017年5月在美国纽交所主板上市
.......
从碧桂园多元化布局取得的阶段性成果来看,这何尝不是对行业的降维打击。
易居企业集团CEO丁祖昱认为,随着碧桂园的地产、机器人、现代农业三大重点业态的协同发展,以及全面优化提升之后有了实际成效,这都将会为企业的未来发展提供更多原生动力。
结语
2020年秋,许知远和胡润漫步北京街头,聊到的一个重点话题是:万亿级。
胡润预测,未来五年内,中国应该会有十几个万亿级的企业家。在地产行业,万亿级其实已经说了多年,这几乎是每个“大侠”的超级梦想,现在这个梦想已经越来越真切了。
不知道胡润的名单里有没有碧桂园,但作为位列《财富》杂志2020年世界500强榜单第147位,位居全球房地产行业首位的碧桂园,可能是未来最有实力和机会的地产企业之一。
在研究中国企业二十多年来,胡润发现每个阶段的榜单都呈现出不同的趋势,但共同点是:这种趋势是吻合时代脉搏的。
就拿碧桂园看好的新型城镇化建设来说,从更高维度讲这与《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》相符,但从接地气的角度来说,三四线甚至更低线的城市,每个人都在追求更好的生活。
碧桂园笃定的就是这一点,而这个市场庞大的人口基数就是机会。在此提一下最近比较受关注的拼多多,它的年报给到的启示是,不仅要看到一二线的机会,更要看到下沉市场的机会。
还是那句话,征途漫漫,惟有奋斗!(雨前顾问《无房》分析师 李君霞)