八天前，广州首批集中供地尘埃落定，越秀地产成最大赢家。
4月26日、27日、29日三天，广州集中出让48宗地块，6宗地块流拍，42宗成交地块总成交价1013.4亿元。“地头蛇”越秀地产运气爆棚，总共斩获8宗地块，其中2宗为摇号摘得，总成交价高达177.5亿元，是本轮土拍拿地最多的房企。
当下，若论广州土地市场风头最劲的那个，莫过于越秀地产了。
作为最早一批上市的房企，越秀地产此前不温不火，一直在50名左右徘徊，后起之秀中国奥园、时代中国都跑到了它的前面。
但近两年，在TOD发展的大背景下，越秀地产凭借二股东广州地铁的资源优势强势扩张，频频引发关注。
不过，要想在竞争激烈的TOD赛道冲出来，光凭含着金汤匙是不行的，越秀地产的TOD之路还面临着多重挑战。
尚无标杆项目
过去两年，越秀地产在TOD项目扩张上高歌猛进，借助战略股东广州地铁的“输送”，其先后拿下5个TOD物业项目，包括品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚、星樾山畔和星汇城。
年报显示，2020年越秀地产TOD项目实现170亿元的销售额，业绩超过其大湾区之外的所有区域。董事长林昭远在业绩会上放出豪言，2021年TOD项目业绩将超过180亿元，并冲刺200亿元。
就在4月28日，越秀地产还顺势成立TOD研究院，以期进行TOD创新研究、TOD技术产业孵化和TOD综合开发技术咨询。
背靠广州地铁，越秀地产涉足TOD赛道看似形势一片大好，但业绩增量背后不无隐忧。
据人民网领导留言板显示，越秀地产首个TOD上盖物业品秀星图业主曾于今年3月14日对该项目进行投诉，表示收到的楼货不对版，且墙体四周都是裂缝，部分入户大门被更改了位置等诸多问题。
公开资料显示，品秀星图属广州地铁13号线官湖站上盖物业，总建筑面积约133.1万平方米，其中可售建筑面积约94.0万平方米，是一个超大型居住综合体。
作为越秀地产入局TOD的首个项目，品秀星图定位高端：深度探索TOD模式，打造新型的TOD生活方式，给两大集团的经营发展不断注入新活力。
然而事与愿违，该项目不仅没能成为越秀地产的标杆项目，反而因项目质量问题，为其转型TOD建设笼罩上一层阴影。
对手异常强大
此前明源地产研究院预言，保守估计TOD市场规模将达到5万亿，TOD模式将成为房企角逐都市圈建设的黄金赛道。
近年来，越来越多的规模房企通过与地铁公司合作或独立投资拿地的形式参与TOD项目的开发，而在规模上并没有太大优势的越秀地产，面临着较大的同业竞争。
据不完全统计，目前国内已涉足或正在涉足TOD的房企已近30家，包括万科、碧桂园、龙湖、绿城、保利、招商蛇口、京投发展等企业或入局或深耕，竞争激烈。
从公开数据看，目前华润置地已在全国落地76个TOD综合体，龙湖已持有TOD项目70余个，万科已经布局的数量接近50个，而越秀地产仅有5个项目，且均为广州本地TOD项目，与上述房企间有明显差距。
这也意味着，越秀地产要想在TOD赛道立稳脚跟，就需要不断开疆拓土，保持规模优势。
不可否认，凭借广州地铁的本土优势，越秀地产在TOD开发上有一个好的开局，但若要在全国市场分得一杯羹，目前尚无TOD一体化标杆项目的越秀地产，还需更上一层楼。
一方面，从目前来看，越秀地产获取TOD项目完全有赖于二股东广州地铁，这种方式能否迅速复制到全国值得商榷。
以品秀星图TOD项目为例，当年广州地铁拿地时，是完全没有人竞争的，放到广州之外的城市几乎不可能有这样的优势。
品秀星图TOD项目不允许联合竞买，且条件苛刻，像是为广州地铁量身打造
另一方面，TOD项目对房企能力要求很高，包括对城市的理解、多业态的运营能力等，越秀地产虽然成立了TOD研究院，TOD上盖物业项目也陆续面世，但尚无像上海万科·天空之城及重庆龙湖光年等TOD综合体标杆项目，能否“虎口夺食”继续获得TOD项目将成为越秀地产的一大挑战。
“巨婴”的尴尬
长久以来，越秀地产都是以保守著称，成立38年来销售尚不足千亿。
某业内人士如此评价越秀地产：越秀是含着金汤匙长大的，如果只看勾地，沒人能赢过越秀地产，比如现在的地铁项目，都是二股东送的，但越秀经常拿了项目几年不开工，开工又几年，等卖时，利润都给利息了。中国奥园、时代中国如今都奋斗成了大哥，越秀作为以前的老大哥，却被喂成了巨婴。
不过，这两年越秀地产一反常态，开始变得激进，除了2017年提出要在2020年实现千亿目标外，在TOD项目高歌猛进开疆拓土上也是有目共睹。
截至2020年底，越秀地产TOD项目总土地储备达到388万平方米，约占集团大湾区土地储备的28.7%和总土地储备的15.8%。
急于扩张的越秀地产，将重要筹码押注在TOD开发上，然而TOD项目开发是一个非常考手艺的慢活，具有开发周期长、前期投入高、整体回报慢以及空间设计难度高、业态规划复杂等特性，对开发企业的开发经验和资金实力有较高的要求。
对越秀地产这样的中型房企来说，无论在资金层面还是开发建设层面，都需要更多沉淀。只有通过不断迭代，完善标杆项目，将案例做出来，才有利于全国扩张。
如若越秀地产无法将TOD项目做好，那么即便短期内拿到地，其“轨交+物业”的战略也不可能持久。
结语
在广州的地理集中度过高，是越秀地产的优势，也是掣肘所在，所以全国化扩张势在必行。
不过，对于习惯一直被“投喂”的越秀地产，要实现全国性扩张目标，特别是依靠TOD开发走出广州这一“舒适圈”，面临着巨大的挑战，也存在许多不确定性。
一位不愿具名的业内专家曾指出，“越秀地产与广州地铁的合作为前者的发展带来了巨大的想象空间，但轨交+物业模式的探索并非一朝一夕能够完成，这也成为越秀地产业绩的一个重要变量。”
TOD赛道的蓝海虽蓝，但也深藏暗礁，并非所有房企都能斩获亮眼业绩，而连上盖物业都做不好的房企，相信更难有胜出的机会。（李君霞）
