绿城年报预警:多个小镇面临拆除风险

来源:中国网 时间:2021-04-30 18:01:16 编辑:李雨晨 点击:
绿城年报中隐含的问题远比预想的严重。3月22号晚间公布年度业绩公告后,第二天股价暴跌12.48%,放到A股里面,这种跌幅早就击穿了跌停板。自那以后,股价一路阴跌至今,累计跌幅超过20%。

资本如此大规模地逃离绿城,一定是嗅到了普通人难以感知的风险。房兄查阅具体信息后发现,绿城的这份业绩公告中,存在着一明一暗两大问题。
摆在明处、被批判最多的,是绿城真实利润的下滑。年报显示,股东应占核心净利润39.93亿元,相比2019年的43.36亿元下降了8.6%。
真实利润的小幅下滑也并非不可接受,它属于经营过程中的正常波动,尤其是在2020年这个特殊的年份,绿城遭遇疫情和大本营杭州限价的双重打击,期待业绩大幅抬升,反而有点不切实际。
所以,明绿城的核心问题并不在明处,导致股价下跌的元凶,应是藏在暗处的资产减值计提。

资产减值暗藏大雷

资产减值计提拨备,是根据当前市场情况判断前期投资打了水漂,极有可能在资产变现阶段出现亏损。因此资产减值计提预示着未来风险,而炒股就是炒未来,股市老司机都很关注资产减值这个项目。
​一般而言,房地产公司对地产项目进行减值计提,大抵是因为地买贵了,或者建安成本太高,这都很常见。毕竟,投资总有失手的时候,只要计提金额不大就没太大关系。
然而,绿城的计提却并没有那么简单,它不仅包括房地产减值,还包括大量的非房减值。
在业绩公告中,有这样一段话:
“简单来说,绿城在2020年计提了13.34亿的资产减值。其中,房地产类计提4.78亿元,足球俱乐部计提2.55亿元,山东莱芜风景区拆除计提3.4亿元。”
4.78亿的房地产减值,数额上看可以接受。而足球俱乐部的减值也在预料之中,经营足球队属于亏本赚吆喝,绿城去年转让了足球队,一次性减值也算是甩下了一个历史包袱。
这其中最不起眼的,安排在文段最后一句的,恰恰是最有故事的,那就是山东莱芜风景区拆除减值3.4亿。
关于山东莱芜,绿城执行总裁耿忠强在业绩发布会上表示:“这是一个孤立的、单独的个别事件,这是山东有一个项目在景区内,受到政府拆迁,绿城作为一个开发商,没有任何的过错。”
同时,他还提到:“虽然事后山东政府也对这次拆迁作出部分补偿,但对投入还是造成了一定损失,所以针对这个事件进行了一点拨备。”
绿城管理层说得轻描淡写,用“孤立”、“单独”、“个别”等字眼反复强调它的特殊性,可事情果真如此简单吗?
房兄查阅绿城过往资料与当前土储后,发现其风景区别墅拆除事件不仅不孤立,反而有可能是将绿城炸翻的一颗大雷。

绿城别墅拆除不孤立

​据河南商报报道,绿城在国家2A级景区雁鸣湖开发的“雁鸣湖玫瑰园”别墅群,共计47栋建筑被郑州市雁鸣湖生态风景区管委会认定为违法建筑,责令其在2020年7月28日前拆除,只不过,绿城目前仍未执行拆除命令。
雪野湖项目与雁鸣湖项目几乎同出一辙。
雪野湖位于济南市莱芜区,是国家4A级风景区。2011年,绿城与山东高速公路公司签署了战略合作协议,双方共同投资设立山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限公司,从事雪野湖项目的开发。
该地块的性质本为商业服务或综合用地,到了项目公司手里,却在土地上建起了别墅、院落式公寓和高尔夫球场。
这种“狸猫换太子”的玩儿法在当时引起了很大的非议。当地的人民群众和媒体都质疑绿城的行为是否合规,是否得到了有关部门的准许。
早在2014年,中国房地产报曾就雪野湖旅游区“别墅围湖”开发乱象做过相关调查报道,但依然未能阻止雪野湖周边房地产的开发热潮。
而2019年,有媒体就雪野湖过往多年的房地产开发乱象予以了调查报道,其中以租代征、租而未用、以特色小镇之名进行“产业勾地”,变相进行房地产开发等问题比较突出。
但是不知为何,虽然媒体进行了报道,项目却一直在进行,丝毫没有停下来的意思。
事情的转机出现在2020年4月11日,莱芜旅游区管委会用一纸公告,宣判了1032套违建别墅将被拆除,其中绿城开发的桃花源项目就有756套,占比超过70%。
据悉,绿城在该处的桃花源项目包含云锦园、什锦园、江南里三个片区,不仅建有别墅,还有养老公寓等小户型院落式公寓。项目均已完成交付,业主们对此愤懑不平,但却无可奈何。

不可控的生态风险

奇怪的是,作为一家老牌开发商,绿城怎么就没有预见到这个风险呢?
据媒体报道,无论是别墅还是公寓,雪野湖项目的业主都能够提供环评报告、招商文件、五证信息和不动产权证书。
因此,这些建筑属于正儿八经的“手续齐全的违建”。
出现这种情况,跟政府部门的态度转变不无关系。据河南商报报道,2020年7月份,在调查组来到雁鸣湖片区调查时,发现部分项目占用了湿地、林地,触及生态红线,因此要求该片区整改整顿。
雪野湖也如出一辙,在拆除公告官宣过后,雪野镇政府相关领导在接受采访时,就明确对媒体表态:“青山绿水是雪野湖的生命线”。
政府部门的态度让绿城心里一凉,因为这句话给雪野湖周边的建筑进行了明确定性——这是破坏自然环境的行为,是在践踏雪野湖的生命线。
这场“拆房还湖”的整治风暴始于2019年。彼时,据济南时报的报道,雪野湖展开了史上最大的违建拆除行动,这既是对雪野湖混乱秩序的纠错,也是对雪野湖的一场退让保护行动。
无奈之下,绿城只得拆除相关建筑,并在年报中进行了3.4亿的减值计提。
从表面上看,这只是绿城的一记投资败笔,从实质上说,它反映出绿城在业务上面临着生态风险,而生态风险在当前可能会成为房企面临的主要风险之一。它很难被预见,且更不可控。
作为一个专业的投资者,必须思考的问题是:绿城还有多少类似的项目?
房兄翻阅业绩公告,从中找到了这样一段话:
“2020年度新增土储中,小镇项目共13个,新增总建筑面积477万平方米,货值人民币490亿元,业务版图进一步扩大。”
而上文中提到的绿城莱芜雪野湖项目,就属于绿城的小镇业务版图。在绿城官方网站中,明确列示了绿城全部的小镇下属公司,其中就包含山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限公司。

房兄将这些小镇项目依次输入百度地图,看看是否有存在类似风险的其他项目。经调查比对,绿城莲花小镇项目紧贴着5A级天台石梁风景区,长沙青竹园项目紧邻天井山国家级森林公园,安吉桃花源项目紧邻浙江灵峰旅游度假区。
这意味着,15个小镇下属公司中,除了雪野湖项目已经拆除之外,还有3个类似的项目公司面临着生态风险,存在被拆除的可能性。

前路还有多个地雷

这仅仅是房兄通过公开信息比对核查到的,绿城是否还有其他面临生态风险的项目,房兄不得而知。
因为,绿城在2020年内的新增土储总量2041万平方米,小镇新增土储477万平方米,占比接近25%,属于绿城大力发展的重点业务。
特色小镇原本是绿城的明星业务,但随着莱芜雪野湖的暴雷,反倒成了风险最大的业务。更让人担心的是,小镇业务在新增土储中的占比并不小,其中埋藏的地雷一旦爆炸,将会对绿城的业绩产生巨大的冲击。
对于这一点,秦岭违建别墅拆除和涵碧楼独栋别墅拆除事件,都是血淋淋的教训。
在雪野湖拆除行动之前,秦岭违建别墅拆除就备受社会关注。秦岭拆除整治行动最终将1194栋别墅中的1185栋依法拆除,另外9栋则予以没收。
除了秦岭别墅之外,造价数十亿元的青岛西海岸豪宅地标——涵碧楼独栋别墅,也因在建设过程中破坏礁石、破坏生态岸线被依法整治。除了酒店之外,41栋海边别墅均被拆除。
据澎湃新闻2020年3月报道,涵碧楼别墅的业主包含范冰冰、李晨等明星,而且范冰冰还曾经是青岛涵碧楼的形象代言人。
由此可见,绿城等房企虽然算盘打得精明,但冒着生态风险盲目投资文旅地产,最终让它们“赔了夫人又折兵”。
绿城的遭遇给“文旅地产”敲响了警钟。
对社会有益的文旅地产,原本应是充分盘活当地资源,打造新的景区,以此吸引人流促进经济发展。这既能提升周边配套住宅的附加值利好地产商,同时也能促进当地发展,是一个皆大欢喜的美事。
但在实际执行过程中,文旅项目投资高、见效慢、回收期又长,所以,开发商往往会对现成的风景区动歪心思,指望利用公共的自然资源为自己谋利。
这种性质恶劣的行为难以长久。因为青山绿水是大家的,它不属于某个房企,更不是富人的“私人财产”。在自然风景区修建别墅,让腰缠万贯的富豪居家就可以尽享秀丽山水,这无疑是对公共资源的一种侵占,容易引发社会不公。
好在,随着住建部在2017年发布《关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知》,其中明文提出要“严防文旅地产房地产化”,再加上住建部、督察组等部门的监督检查,靠文旅地产投机挣钱已经变得越来越难。
因此,绿城在年报中的减值计提,给所有喜欢搞文旅地产的房企敲响了一记警钟。之前吃进去的肉得吐出来,之前对环境的破坏也要予以补救。
由此来看,雪野湖项目很可能是行业清算文旅旧账的一个开始,未来绿城是否会有更多的文旅项目暴雷,谁也不得而知。(徐浩)