绿城年报中隐含的问题远比预想的严重。3月22号晚间公布年度业绩公告后，第二天股价暴跌12.48%，放到A股里面，这种跌幅早就击穿了跌停板。自那以后，股价一路阴跌至今，累计跌幅超过20%。
资本如此大规模地逃离绿城，一定是嗅到了普通人难以感知的风险。房兄查阅具体信息后发现，绿城的这份业绩公告中，存在着一明一暗两大问题。
摆在明处、被批判最多的，是绿城真实利润的下滑。年报显示，股东应占核心净利润39.93亿元，相比2019年的43.36亿元下降了8.6%。
真实利润的小幅下滑也并非不可接受，它属于经营过程中的正常波动，尤其是在2020年这个特殊的年份，绿城遭遇疫情和大本营杭州限价的双重打击，期待业绩大幅抬升，反而有点不切实际。
所以，明绿城的核心问题并不在明处，导致股价下跌的元凶，应是藏在暗处的资产减值计提。
资产减值暗藏大雷
资产减值计提拨备，是根据当前市场情况判断前期投资打了水漂，极有可能在资产变现阶段出现亏损。因此资产减值计提预示着未来风险，而炒股就是炒未来，股市老司机都很关注资产减值这个项目。
一般而言，房地产公司对地产项目进行减值计提，大抵是因为地买贵了，或者建安成本太高，这都很常见。毕竟，投资总有失手的时候，只要计提金额不大就没太大关系。
然而，绿城的计提却并没有那么简单，它不仅包括房地产减值，还包括大量的非房减值。
在业绩公告中，有这样一段话：
“简单来说，绿城在2020年计提了13.34亿的资产减值。其中，房地产类计提4.78亿元，足球俱乐部计提2.55亿元，山东莱芜风景区拆除计提3.4亿元。”
4.78亿的房地产减值，数额上看可以接受。而足球俱乐部的减值也在预料之中，经营足球队属于亏本赚吆喝，绿城去年转让了足球队，一次性减值也算是甩下了一个历史包袱。
这其中最不起眼的，安排在文段最后一句的，恰恰是最有故事的，那就是山东莱芜风景区拆除减值3.4亿。
关于山东莱芜，绿城执行总裁耿忠强在业绩发布会上表示：“这是一个孤立的、单独的个别事件，这是山东有一个项目在景区内，受到政府拆迁，绿城作为一个开发商，没有任何的过错。”
同时，他还提到：“虽然事后山东政府也对这次拆迁作出部分补偿，但对投入还是造成了一定损失，所以针对这个事件进行了一点拨备。”
绿城管理层说得轻描淡写，用“孤立”、“单独”、“个别”等字眼反复强调它的特殊性，可事情果真如此简单吗？
房兄查阅绿城过往资料与当前土储后，发现其风景区别墅拆除事件不仅不孤立，反而有可能是将绿城炸翻的一颗大雷。
绿城别墅拆除不孤立
据河南商报报道，绿城在国家2A级景区雁鸣湖开发的“雁鸣湖玫瑰园”别墅群，共计47栋建筑被郑州市雁鸣湖生态风景区管委会认定为违法建筑，责令其在2020年7月28日前拆除，只不过，绿城目前仍未执行拆除命令。
雪野湖项目与雁鸣湖项目几乎同出一辙。
雪野湖位于济南市莱芜区，是国家4A级风景区。2011年，绿城与山东高速公路公司签署了战略合作协议，双方共同投资设立山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限公司，从事雪野湖项目的开发。
该地块的性质本为商业服务或综合用地，到了项目公司手里，却在土地上建起了别墅、院落式公寓和高尔夫球场。
这种“狸猫换太子”的玩儿法在当时引起了很大的非议。当地的人民群众和媒体都质疑绿城的行为是否合规，是否得到了有关部门的准许。
早在2014年，中国房地产报曾就雪野湖旅游区“别墅围湖”开发乱象做过相关调查报道，但依然未能阻止雪野湖周边房地产的开发热潮。
而2019年，有媒体就雪野湖过往多年的房地产开发乱象予以了调查报道，其中以租代征、租而未用、以特色小镇之名进行“产业勾地”，变相进行房地产开发等问题比较突出。
但是不知为何，虽然媒体进行了报道，项目却一直在进行，丝毫没有停下来的意思。
事情的转机出现在2020年4月11日，莱芜旅游区管委会用一纸公告，宣判了1032套违建别墅将被拆除，其中绿城开发的桃花源项目就有756套，占比超过70%。
据悉，绿城在该处的桃花源项目包含云锦园、什锦园、江南里三个片区，不仅建有别墅，还有养老公寓等小户型院落式公寓。项目均已完成交付，业主们对此愤懑不平，但却无可奈何。
不可控的生态风险
奇怪的是，作为一家老牌开发商，绿城怎么就没有预见到这个风险呢？
据媒体报道，无论是别墅还是公寓，雪野湖项目的业主都能够提供环评报告、招商文件、五证信息和不动产权证书。
因此，这些建筑属于正儿八经的“手续齐全的违建”。
出现这种情况，跟政府部门的态度转变不无关系。据河南商报报道，2020年7月份，在调查组来到雁鸣湖片区调查时，发现部分项目占用了湿地、林地，触及生态红线，因此要求该片区整改整顿。
雪野湖也如出一辙，在拆除公告官宣过后，雪野镇政府相关领导在接受采访时，就明确对媒体表态：“青山绿水是雪野湖的生命线”。
政府部门的态度让绿城心里一凉，因为这句话给雪野湖周边的建筑进行了明确定性——这是破坏自然环境的行为，是在践踏雪野湖的生命线。
这场“拆房还湖”的整治风暴始于2019年。彼时，据济南时报的报道，雪野湖展开了史上最大的违建拆除行动，这既是对雪野湖混乱秩序的纠错，也是对雪野湖的一场退让保护行动。
无奈之下，绿城只得拆除相关建筑，并在年报中进行了3.4亿的减值计提。
从表面上看，这只是绿城的一记投资败笔，从实质上说，它反映出绿城在业务上面临着生态风险，而生态风险在当前可能会成为房企面临的主要风险之一。它很难被预见，且更不可控。
作为一个专业的投资者，必须思考的问题是：绿城还有多少类似的项目？
房兄翻阅业绩公告，从中找到了这样一段话：
“2020年度新增土储中，小镇项目共13个，新增总建筑面积477万平方米，货值人民币490亿元，业务版图进一步扩大。”
而上文中提到的绿城莱芜雪野湖项目，就属于绿城的小镇业务版图。在绿城官方网站中，明确列示了绿城全部的小镇下属公司，其中就包含山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限公司。
房兄将这些小镇项目依次输入百度地图，看看是否有存在类似风险的其他项目。经调查比对，绿城莲花小镇项目紧贴着5A级天台石梁风景区，长沙青竹园项目紧邻天井山国家级森林公园，安吉桃花源项目紧邻浙江灵峰旅游度假区。
这意味着，15个小镇下属公司中，除了雪野湖项目已经拆除之外，还有3个类似的项目公司面临着生态风险，存在被拆除的可能性。
前路还有多个地雷
这仅仅是房兄通过公开信息比对核查到的，绿城是否还有其他面临生态风险的项目，房兄不得而知。
因为，绿城在2020年内的新增土储总量2041万平方米，小镇新增土储477万平方米，占比接近25%，属于绿城大力发展的重点业务。
特色小镇原本是绿城的明星业务，但随着莱芜雪野湖的暴雷，反倒成了风险最大的业务。更让人担心的是，小镇业务在新增土储中的占比并不小，其中埋藏的地雷一旦爆炸，将会对绿城的业绩产生巨大的冲击。
对于这一点，秦岭违建别墅拆除和涵碧楼独栋别墅拆除事件，都是血淋淋的教训。
在雪野湖拆除行动之前，秦岭违建别墅拆除就备受社会关注。秦岭拆除整治行动最终将1194栋别墅中的1185栋依法拆除，另外9栋则予以没收。
除了秦岭别墅之外，造价数十亿元的青岛西海岸豪宅地标——涵碧楼独栋别墅，也因在建设过程中破坏礁石、破坏生态岸线被依法整治。除了酒店之外，41栋海边别墅均被拆除。
据澎湃新闻2020年3月报道，涵碧楼别墅的业主包含范冰冰、李晨等明星，而且范冰冰还曾经是青岛涵碧楼的形象代言人。
由此可见，绿城等房企虽然算盘打得精明，但冒着生态风险盲目投资文旅地产，最终让它们“赔了夫人又折兵”。
绿城的遭遇给“文旅地产”敲响了警钟。
对社会有益的文旅地产，原本应是充分盘活当地资源，打造新的景区，以此吸引人流促进经济发展。这既能提升周边配套住宅的附加值利好地产商，同时也能促进当地发展，是一个皆大欢喜的美事。
但在实际执行过程中，文旅项目投资高、见效慢、回收期又长，所以，开发商往往会对现成的风景区动歪心思，指望利用公共的自然资源为自己谋利。
这种性质恶劣的行为难以长久。因为青山绿水是大家的，它不属于某个房企，更不是富人的“私人财产”。在自然风景区修建别墅，让腰缠万贯的富豪居家就可以尽享秀丽山水，这无疑是对公共资源的一种侵占，容易引发社会不公。
好在，随着住建部在2017年发布《关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知》，其中明文提出要“严防文旅地产房地产化”，再加上住建部、督察组等部门的监督检查，靠文旅地产投机挣钱已经变得越来越难。
因此，绿城在年报中的减值计提，给所有喜欢搞文旅地产的房企敲响了一记警钟。之前吃进去的肉得吐出来，之前对环境的破坏也要予以补救。
由此来看，雪野湖项目很可能是行业清算文旅旧账的一个开始，未来绿城是否会有更多的文旅项目暴雷，谁也不得而知。（徐浩）
