海南全域限购三年之际，冯舒（化名）正计划着在海南买套房子。而去年12月，她刚落户海南，成为百万落户海南人才的一员。
2018年，全域限购、现房销售……海南以“壮士断腕”的决心摆脱经济对房地产业的依赖，楼市开始低迷。但是，随着去年6月自贸港总体方案落地，海南楼市出现一个新的转折点。截至目前，海口和三亚的新房、二手房价格已连续10个月环比上涨。
全域限购这三年，海南楼市走出了一个V型。在市场热度不减的形势下，严厉打击规避限购的骗购、变相涨价等行为也被海南政府提上日程。而过去这三年，海南楼市发生了什么变化？距离“去地产化”还有多远？
回升：海口、三亚房价连续10个月环比上涨
每年11月至次年3月是海南楼市的“传统旺季”。素说楼市出品人刘素京早在十几年前就在海南购房，每年多次往返于北京和三亚之间。今年春节期间，她帮助两位北京朋友在三亚购房。
刘素京表示，今年春节因为提倡“就地过年”，北京楼市过了一个最火的假期，但和她看过的三亚楼盘现场情况比，北京最火的楼盘也一定卖不过三亚。
“大年初六，我们在陵水看一个16层的样板间，下楼时排在了乘电梯的第三拨人群里。看完房朋友回家商量了一下，第二天准备付订金，被告知，昨天看的两套房子都卖掉了。”刘素京如是说。
在刘素京看来，在去年6月海南自贸港一系列利好政策的催化下，拥有一套海南住房，成了又一拨需求。
4月16日，国家统计局数据显示，2021年3月，海口新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，三亚环比上涨0.7%。这已是海口和三亚的新房、二手房价格自去年6月以来连续第10个月环比上涨。
对于海口和三亚连续多月房价上涨，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是自贸港推动的结果。
另据中指研究院的数据，2021年一季度，海口市商品住宅成交均价为16890元/平方米，同比上升6.4%；成交面积为95.06万平方米，同比上升32.8%。对此，中指研究院分析人士认为，海口市房地产市场在稳定中有所回升，迎来楼市“小阳春”。
在买房的热潮中，三亚及周边区域的房价也在悄悄上涨。据刘素京介绍，从2月份春节开始，海南进入销售旺季，多地的房价涨幅再上台阶。比如，三亚市商品住宅已经难见单价4万元以下的房子。
冯舒前不久刚刚从海南看房回来，虽然她暂时没有选定要买的房子，但是购房计划仍会持续。为了获得购房资格，她在去年12月将老家的户口迁至了海南。
而作为海南的本地人，宗伟（化名）认为，如果没有自2018年开始的严格限购，海南房价会涨得很快。“毕竟本地人的刚需、刚改，加上一些外来客对海南的旅居等需求也不小，更别说有炒房的了。”
这三年的A面：全域限购，炒作少了
事实上，海南自贸港的概念在2018年开始出现时，海南就为“去地产化”做准备。从全域限购到现房销售，再到土地供应收紧，海南成为全国楼市调控的最严区域之一。
2018年1月，海南叫停违法违规项目、全面停止办理产权式酒店用地审批、打击外来人员私下购买宅基地等；1月26日，海南省长“喊话”：“决不能让海南变成房地产加工厂！”此后，海南开启限购限贷政策。
宗伟提到的“限购”，则是2018年4月22日海南开始实行的全域限购政策，即五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房，只能面向本市县居民家庭销售；海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购房须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个税或社保缴纳证明；上述区域之外，非本省户籍居民家庭购房须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个税或社保缴纳证明。
中原地产首席分析师张大伟认为，从当时出台调控政策的省份和城市来看，海南调控力度最大。这是因为在自贸港政策发布后，海南部分市场出现了非理性购房现象，比如开发商捂盘惜售，房价明显上涨。海南全域限购是避免“经济房地产化”，避免房地产投资需求爆发。
宗伟回忆，海南限购后，楼市低迷，身边讨论房子和考虑买房子的人多了起来，有年轻人趁机买了“上车房”自住。
这一年，远在千里之外的北京，也感受到海南楼市的“凉意”。自2010年海南建设“国际旅游岛”后，海南楼盘进京揽客渐多。仅2012年北京秋季房展上，180多个参展楼盘中就有近120个来自海南。此后几年，海南楼盘一直是北京房展上的“主角”。而在2018年3月底开始限购限贷后，4月中旬北京春季房展会上仅有12个楼盘来自海南。随后的几次北京房展，也难觅海南楼盘踪影。
严跃进认为，海南全域限购以后，这三年来，三亚、海口的房产炒作确实少了，说明海南保持相对比较好的政策效力。
的峰值下降至2020年1-11月的631万平方米；商品房价格得到有效控制，基本保持平稳。
另据海南省统计局数据显示，2020年，海南省固定资产投资同比增长8%，这是自2018年实施最严格的房地产宏观调控政策以来，年度投资额首次恢复正增长。各种数据都在证明，在全域限购下，海南房地产市场有明显降温。
这三年的B面：借道“人才引进”购房有多少？
全域限购开始的2018年，自贸港对于海南来说，还只是一个概念，但是到了2020年6月1日，随着《海南自由贸易港建设总体方案》落地，海南楼市又出现一个新的转折点。
虽然有着全域限购调控政策的束缚，但在自贸港利好的推动下，海南楼市仍不免泛起涟漪，看房增多、交易上涨、价格也出现微升。也是从去年6月开始，海口和三亚新房、二手房价格连续10个月环比上涨。
在很多业内人士看来，全域限购控制了炒房行为。但在海南人才引进政策下，不少人纷纷拥入海南，也推动了海南楼市的热度。
2018年5月，海南发布《百万人才进海南行动计划（2018-2025年）》，争取到2020年，吸引各类人才20万人左右；争取到2025年，实现“百万人才进海南”目标。
2019年1月，海口发布《海口最新人才落户办理范围及条件》放宽人才落户条件，从学历上将范围扩大至应届高校和职校或海外留学归国毕业生。同年3月，海南出台完善人才住房政策，给予购房和信贷支持。同年6月，海南人才购房政策升级，其中对于经认定的急需紧缺人才和柔性引进的各类高层次人才，限购政策进一步放宽，急需紧缺人才家庭成员均在海南无房的，本人可申请购买1套住房。
近三年来，不断升级的人才引进政策，带来了海南落户的井喷。今年4月12日，国务院新闻办公室召开海南自由贸易港建设专题新闻发布会，据中共海南省委书记、省人大常委会主任沈晓明介绍，三年来共引进人才23.3万人，同口径增长675%，其中《海南自由贸易港建设总体方案》发布以后不到1年时间引进的人才超过 50%，顺利完成百万人才进海南行动计划的初期目标。
在引进人才的同时，海南的购房人群也在发生变化。今年1月15日，海南省新闻办举行的发布会上，据海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃介绍，全域限购之后，购买商品住房的对象由省外居民为主转为省内居民和引进人才为主，本省户籍居民购买商品住房占比2017年仅为17.8%，2020年1-11月提升至74%，其他非本省户籍购房对象主要为引进人才和常住居民。
冯舒去年12月将户口迁至海南，她的购房计划一旦成行，也将成为海南省户籍居民购房者之一。冯舒表示，虽然现在北京工作，但是她将来有去海南生活工作的打算，理由是，一方面，南方的经济比较活跃，她很看好海南的自贸港建设，另一方面她喜欢海南温暖的气候。
市场整治仍在路上
在自贸港的建设中，海南强调拒绝做“房地产加工厂”。其中，严格控制商品住宅用地供应，商业用地、工业用地成主流趋势，住宅则以安居房、安置房为主。这样的供地模式在海口和三亚表现更为明显。
据三亚市自然资源和规划局数据显示，2018年，三亚商品化住宅用地供应700.8亩，占全年建设用地供应计划总量的12.10%；2019年，三亚商品化住宅用地供应207亩，供应量环比大幅缩减了70%，仅占当年建设用地供应计划总量的3.77%。到了2020年，三亚出让的8宗住宅用地，全部用于建设安居型商品住房。
在4月海南举办的2021海南自贸港·地产道与路行业峰会上，锦诚·海岛服务商董事长、海口市房地产业协会秘书长王路在主题演讲中表示，住宅拉动海南经济发展的时代宣告结束，房地产行业的主赛道正在由住宅开发转向专业产城。
三年的时间，海南的房地产市场已经发生质变。不过，严跃进认为，海南市场确实还存在一些违规行为，因此持续整顿房地产秩序也被提上日程。
3月8日，海南省人民政府办公厅发布了《海南省2021年房地产市场专项整治工作方案》。指出将全面清理整治房地产企业和中介机构违法违规行为，严厉打击规避限购政策骗购、变相涨价、违规销售等违法违规行为。
据刘素京透露，海南的代理渠道很是混乱，比如同样的楼盘，不同的代理机构价格不一样，市场秩序堪忧。又如，三亚吸引了很多来自岛外的买房人，按照海南的限购政策，外地人须交社保至少两年才能具备买房资格。一些购房者为了买房，两年后才能完成网签，存在隐患。
在刘素京看来，现在海南的购房者大多买的是对自贸港的预期。在三亚，虽然一手房市场火热，但是二手房市场的流通性并不强，而且价格相差也较大。对于一个难变现的市场，很难提到投资属性。
对此，有业内人士透露，三亚二手房卖不过新房，其中原因之一是新房有房企作为背书，有规避限购的可能。
上海易居房地产研究院研究员沈昕认为，自去年以来，海南自贸港建设提速，整个板块释放出的规划利好非常多。虽然调控政策目前仍没有放松，但受益于海南自贸港建设提速的利好，三亚楼市后市下行空间有限。
海南“土著”宗伟的心愿则是：“海南自贸港的建设顺利进行，房价稳步上涨；暴涨的可能性不大，也不希望暴涨。”（袁秀丽）
