黄金地铁口土地闲置12年未竣工,楼面价已涨67倍

来源:中国网 时间:2021-04-22 16:08:29编辑:李雨晨
十二年,土拍楼面价能涨多少倍?在成都华阳,这个数字是67倍。
在中国房地产快速发展的过去二十年里,捂地、捂盘现象是绕不开的灰色话题。利用“时差”制造“价差”,坐收城市建设之利,这种现象的长期存在严重影响了房地产市场的原有秩序。
为全面清理已供未开发的土地情况并向社会公布,坚决打击捂地、捂盘行为,成都市已针对存量土地展开多轮行动。
近日,成都市规划和自然资源局更新了最新一期的《成都市存量住宅用地信息汇总表》,公布了全市600宗存量用地。
而这600宗存量土地中,拿地最早的一宗土地位于华阳板块,拿地12年,至今仍处于未竣工状态。
在华阳板块新房一房难求,住宅项目无一在售的情况下,在位置极佳的地铁口外却有一宗空置多年未开发的土地,“面粉”与“面包”的问题何解?
“黄金地段”
成都1号线“四河”站外步行约5分钟,便能到达府河华阳段的正北下街。
这里也被称作华阳美食一条街,火锅店、烧烤店、中餐店、烤肉店,各类美食店沿着府河边一字排开。建筑风格均为二层的复合徽派新中式建筑,古色古香。
正北下街一侧的美食店
作为中国教育学会在全国范围内的第一所实验中学的成都市华阳中学,也在这条街的一旁。
而在这个集地铁交通便利、美食、教育于一体的优质板块上,却存有一大片的荒地。这块荒地夹藏在正北下街和成都市华阳中学封闭圈之间,并不临街。且这宗土地四周都被围墙围住,若不是居高观察,很难发现有这么大一块未开发土地。
这宗土地位于华阳四河板块,约253亩(以下简称华阳四河253地块),据资料显示,华阳四河253地块出让合同签订于2009年01月18日,土地出让面积为168700㎡,容积率为1.80,可开发体量达到303660㎡,楼面价约417元/㎡。

百度地图全景图片中的华阳四河253闲置空地
随着成都“南拓”战略的推进,华阳板块早已鸟枪换炮,无论是位置区域还是生活配套放在整个天府新区都有一定竞争力。在这个迅速腾飞的板块,土地已成为兵家必争的稀缺资源。
资料查询显示,最近一次涉及华阳板块的土拍为2021年3月,佳兆业在华阳板块拿下一宗约76亩的住宅用地,将无偿配建移交41%进行折算后,楼面价约27903元/㎡。
12年,华阳的楼面价从约417元/㎡涨至约27903元/㎡,翻了67倍。
然而,价高并不是唯一的限制,正北下街的土拍还有更多严苛的代建要求,可谓是“一地难求”。
2020年12月,一宗天府新区华阳街道四河社区34亩地块进入了土拍市场,这宗地块紧靠华阳四河253地块。

两宗地块相连
最终,四川省华阳银生房地产开发有限责任公司以成交楼面价5590.44元/㎡拿下,并竞配建并无偿移交统筹住房面积比例为21%。
虽然这宗地块仅有约34亩,但是配件要求却颇为严苛,竞得人除了需要出资建设市政设施用房、公交首末站、社区服务中心、农贸市场、公厕等公建配套外,还须按照相关要求配建建筑面积不少于16305平方米的安置住宅,并按安置住宅1.2个/100平方米的标准配置机动车停车位。
这样折算下来,34亩的小地块,虽然楼面价不高,但伴随巨大的配建成本,并且完成配建项目后,可开发利用的空间也极其有限,让这宗地块看起来像一根没有肉的骨头。
但即便如此,这宗地块仍吸引共吸引了卓越、万科、金地商置、德商、金科、天投、银生、时代中国、中建西南院品牌房企报名竞拍。
这个板块正炙手可热,而华阳四河253地块便藏在这样“黄金”地段的隐秘角落,一藏就是12年。
“未竣工的地块”
华阳四河253地块土地合同约定,地块开工时间为2009年03月26日,约定竣工时间为2010年09月26日。然而,12年过去了,这里仍然是杂草丛生。
“那块地从我有记忆起就是农田。”一位在华阳常年居住的居民透露,“曾有传闻华阳中学想用这块地扩建,用于修建华阳中学附属小学,但最后华阳中学还是腾挪教学楼来作为小学教学场地。”
根据相关资料显示,华阳中学附属小学于2018年9月开启首批招生,此时华阳四河253地块土地已拍出9年。
而地块东北侧住宅项目城南人家的一位居民表示,并不知这宗地12年前就已出售,曾听说去年有过这宗地将被出售的消息。
从城南人家小区内部看华阳四河253亩地块
“没有要动工的迹象。”该居民介绍到。
据资料显示,华阳四河253地块仍为已施工,未竣工状态。但无论是从百度地图的测定,还是从实地勘测,抑或是从周围居民的描述中,都能看出,该地块与荒废农田并无二异。
根据《城市房地产管理法》第25条的规定,超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地。
在《闲置土地处置办法》(以下简称《办法》)中明确,已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。
此《办法》自2012年7月1日起施行,为1999年后的第一次修订,意为防止房企打政策的擦边球,避免“修了一根柱子也算开工”此类事件发生。
华阳四河253地块显然符合“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一”的条件,属于闲置土地。
据悉,四川省自然资源厅已于2018年8月起开展“批而未供和闲置土地清理处置专项行动”,对每宗土地提出差异化处置意见,落实专人负责,该收回的坚决依法按程序收回,该征收土地闲置费的,按规定征收闲置费后督促用地单位限期动工开发建设。
华阳板块,作为近年来快速升级改造的黄金地带,是政府和房企共同协力促成的美好画卷。从房企的角度出发,“囤地”、“炒地皮”等行为,就是在以时间为横轴,坐享新城建设之利。
既没有为城市改造建设新楼房,没有为建筑工人提供岗位,也没有对城市发展出力,唯一付出的成本就是拿地。等待十几年后,城市建设开花结果,配套完善,房价上涨,再把土地反手卖出或开建项目,将土地资源变成操纵的金融工具,严重破坏了多方参与的城市建设良性循环。
“三利房产”
华阳四河253亩地块是四川三利房地产有限责任公司、双流三利投资有限公司通过举牌的方式拿下的。
据工商信息显示,四川三利房地产有限责任公司、双流三利投资有限公司(现已更名为成都三利投资有限公司)为三利房产关联企业,两家公司的实际控制人均为严伟。三利房产是典型的家族企业,天眼查信息显示,三利房产均为“严”姓股东。
“严”姓家族的胃口并不仅限于房地产市场。严伟与四川三利房地产合资成立西藏三利投资有限公司。西藏三利投资有限公司与西藏自治区投资有限公司、中国国航、西藏睿翼投资有限公司合资成立西藏航空有限公司。
经查,三利房产还是西藏航空的第一大股东,持有西藏航空39%的股份,是成都民营地产企业中率先涉足航空运输业的公司。
另据三利房产官方图片透露,该房企还投资控股了成都中医药大学附属医院(四川省中医院)天府新区医院,投资参股了西藏银行等。

三利地产官网截图
三利房产和严伟近年来似乎在地产板块不再大刀阔斧,而转战航空、医药等领域。少有的在地产方面的举动,还牵扯出天府新区居民的一场失望事件。
2018年12月26日,三利·王府井广场项目签约仪式在成都世纪城国际会议中心举行,三利地产与王府井集团签订了三利·王府井广场项目合作协议。
原计划落地的三利·王府井广场将是王府井在四川的第5家店铺,也是天府新区首座王府井店,天府新区从此在高端百货零售业有了知名品牌。计划总投资28亿元人民币,总占地面积约80亩,总建筑面积34万㎡。原定2019年6月开工建设,2022年底前开业。
当时消息一出,迅速引来周边在建住宅项目和附近居民的高度关注,期待程度可想而知。
然而,项目并未如期动工。直至2020年8月,项目终于开始动工,但三利广场的一则项目建筑智能化顾问及设计招标公告却显示,招标范围为三利广场除希尔顿酒店和爱琴海集中商业经营管理范围外,而原本已签署合约的王府井却只字未提。
对此,天府新区成都管委会总部经济局在人民网四川频道领导留言板中回应提问的网友,双方合作预期无法达成一致,已终止合作,目前三利广场项目方与上海爱琴海商业集团股份有限公司达成初步意向。
王府井项目腰斩,爱琴海悄然接盘,两者间的差距不仅是体量差距,更是品牌效应的骤减。
此前新闻报道,双方在一些细节上未统一意见,比如经营规模。
在三利房产官网上最新的招标介绍书上,该项目的集中商业用房面积减少到了5.5万方,而王府井财报上的面积是8万方。商业面积缩减,影响了整个项目的定位、规划、品牌阵容。
据相关网友爆料,事实上在疫情前三利已与王府井就部分关键问题无法达成一致,导致双方实质性合作推进缓慢,此次双方终止合作,系三利地产单方面原因。
“频繁维权”
1995年成立的三利房产,充分发挥其四川本土房企的优势,在天府新区规划打造前,以低价拿下天府新区大量核心板块土地,其打造的三利宅院、三利·麓山城、三利·领事公馆项目等,均在天府新区。
三利房产的活动轨迹更多集中在2015年前,官方网站的大事记的时间线也停留在了2015年,三利·麓山城后再无新盘释出,十分低调。
低调的三利房产,却成为违建维权“重灾区”。
2016年3月,位于高新区中和街道迎江路81号的三利宅院项目的高层业主用大锤强凿小区隔离墙体,引发业主与保安之间的肢体冲突,造成一名业主受伤。
事件起因是,三利宅院三期有高层(三利·领事公馆)和别墅(三利·福邸)两种业态,属于常见的高低配项目。然而,三利地产却私自用2米高的围墙进行阻断,把高层和别墅的完全隔离。 高层业主无法享受原规划的公共土地、公共绿化、公用小区道路等公用设施。
2017年3月,高新区城管行政执法局发出公告,决定拆除违法建筑的几堵“隔离墙”,可这堵墙“高低配”之下的违建“隔离墙”却并未如期拆除。
“别墅区的业主提出异议,”执法人员考虑到多种因素,决定先撤回,向上级和其他部门协商后再行决定,事情不了了之。
三利房产的另一项目三利·麓山城也出现了业主维权现象。
2020年7月,三利·麓山城在四川问政平台上留言投诉称,三利房产将原本规划的小区门外露天广场被改造为露天公用收费停车场,严重侵犯业主权益。对此,万安街道答复称,现将对停车场项目暂缓施工,并要求管理方进一步完善相关手续。
近年来,三利房产几乎没有公开拿地的消息,在行业公开场合也鲜有露面,但在2020年8月,正荣地产与三利房产在成都签署了战略合作框架协议,将共同打造在四川省范围内的房地产优质项目。
如今,成都土拍政策接连升级,中小房企拿地越来越难,三利房产曾经的发展模式早已成为时代的过去,只有和体量更大的房企合作才能走出如今的地产困局。
作为外地房企,正荣地产想正式进军成都市场,选择了和本土房企三利房产合作。但三利房产是否还具有在如今成都市场上开放住宅项目的能力,还值得研究。(李萱)