自2020年8月“三条红线”新政发布以来，诸多房企收缩投资。近年在销售排行榜位列第五名的保利地产（ 600048.SH ）却开启了逆势扩张之路。
4月19日，保利地产发布2020年年报。该公司在2020年实现合约销售5028亿元，同比增长8.9%。在房地产研究机构克而瑞发布的2020年房企销售排行榜上，保利地产依然位列第五位。
不过，保利地产与第四名融创中国（1918.HK）的距离正在缩小。根据克而瑞统计，目前保利地产与融创中国的差距已经缩小为722亿元。在2019年，两者的差距为854亿元。
目前房企销售排行榜的前五名格局或将继续维持较长时间。业内公认的销售第一梯队为“碧恒万”。克而瑞发布的2020年全口径销售金额排行榜显示，碧桂园（02007.HK）、中国恒大（03333.HK）和万科（ 000002.SZ ）三家房企的全口径销售额均已突破7000亿元大关。第四名融创中国的全口径销售额为5750亿元，与前三名已经拉开距离。
保利地产于2017年提出“重回前三”的口号，如今出现了好时机。2020年8月，央行联合住建部提出“三条红线”新政。所谓“三条红线”，是指房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。这一规定是监管层于2020年8月20日划定的。监管层还根据房企“越线”的数量，将其分为“红橙黄绿”四档，并以此决定其新增融资规模。
其中绿色档房企没有指标“越线”，有息负债年增速上限为15%；一个指标越线和两个指标越线的企业，分别归为黄色档和橙色档，有息负债年增速上限为10%和5%；三个指标均越线的房企归为红色档，不能新增有息债务。
在排名前五的房企中，仅有保利地产位于“绿档”。这意味着与其他四家相比，保利地产可以保持相对较高的有息负债增速。
在这一优势下，保利地产开始逆势扩张。年报显示，在2020年，保利地产拓展了146个项目，新增建容面积3186万平方米，拓展成本为2353亿元。后两个数据分别同比增长19%和51%。
年报称，在2020年，保利地产避开了拿地火热的第二季度，转而在“三条红线”发布之后，集中发力获取资源。年报显示，2020年下半年保利地产的拓展金额占全年总投入的65%。
在2020年12月16日，保利地产临时董事会将该年度的投资计划从3150亿元调整至3350亿元。此后半月里，保利地产以77.5亿元竞得佛山市一块商住地，地块总价、单价均为当地历史上“第二高”。
楼市调控的长效机制正次序落地。2020年底，央行和银保监会联合发文，分五档设置了各类型银行的房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比“两个上限”。2021年3月起，22个重点城市率先实施“两集中”供地新政，集中发布出让公告，集中组织出让活动，一年内发布住宅用地公告不超过三次。
业内多认为，融资成本低、风格稳健的国企将具有优势。
2021年4月，保利地产旗下的保利投顾研究院发布《2020-2021年房地产行业白皮书》（下称《白皮书》）。《白皮书》认为，新政有可能拉大城市和土地冷热分化，既给房企带来仓位管理的问题，也大幅提高了对投资精准性的要求。
“有限资源下，哪些城市要重仓，要换仓，要清仓，取决于房企对城市价值的判断，取决于城市研判是否深入。如果说，过去投资拿地的决策点是微观项目的经济测算，那未来房企对宏观格局的把握、中观城市的研判，即对结构和节奏的把握将更为关键。”《白皮书》称。
与碧桂园重仓三四线城市不同，保利地产持续深耕核心城市群。年报显示，在2020年，保利地产在38个核心城市的拓展金额，占其全部拓展金额的83%。这其中尤以珠三角和长三角为重。
截至2020年年末，保利地产拥有土储1.71亿平方米,其中38个核心城市占比达到65%。年报称，这些土地储备可满足该公司未来两至三年的开发需求。
4月20日，保利地产收报14.12元/股，跌3.09%。(王婧 赵梦婷)
