4月第一天，金科股份发布2020年业绩报告。过去一年，对金科而言是里程碑式的一年，不仅实现了从千亿到两千亿的规模跨越，还完成了管理层新老交接，并制定新五年规划。
三年即完成规模突进，这不免让外界担忧，金科能否像其说的，在五年内力争销售规模超4500亿元？2020年财报成为关键。
销售金额2232亿元，同比增长20%；
营收877.04亿元，同比增长29.41%；
归母净利润70.30亿元，增幅23.86%；
经营净现金流145.08亿元，同比剧增548%；
年末现金余额435亿元，同比增长20.86%；
2021年销售目标不低于2500亿元。
雨前顾问分析师认为，从核心数据来看，金科交了一份满意的答卷，多项指标呈现出20%以上的增长。但从今年的销售目标来看，金科将销售额增长率定在了12%，保持在一个相对合理的水平。
这似乎与金科近三年的高速度增长不符，在4月7日举行的业绩说明会上，金科股份董事长周达作出回应：房地产行业已从“资源红利”“杠杆红利”时代转变为“管理红利”时代，未来金科要走高质量发展之路，即不再“唯规模论”，而要通过“两转变”“两升级”做到效益优先、客户至上和长期主义。
从过去的高速度增长转向高质量发展的永续经营，金科蜕变的底气何在？
零踩线，盈利水平走高
2020年，金科净负债率约75.07%，同比下降45个百分点；剔除预收账款后的资产负债率约69.85%，同比下降5个百分点；现金短债比1.34倍，考虑监管资金首先后依然满足大于1的覆盖要求，全部达到“三道红线”绿档要求。
数据源自企业官微
资本结构的改善卓有成效，来自于金科“抓销售、促回款”的创新举措，去年金科全面启动数字化营销战略，充分整合线上线下资源，实现总销售金额2232亿元，销售回款2011亿元，回款率达90%。
现金流部分的数据呈现大幅改善的状态。经营性现金流入1846亿元，年末账上现金余额约435亿元，经营活动产生的现金流量净额约145亿元，分别同比提升18.47%、20.86%及548%。
业绩提升、现金流充沛，使得金科在销售规模增长可观的同时，公司有息负债规模同比下降2.32%，体现出公司资金使用效益的持续提升。
难得的是，在经营压力剧增的行业环境下，金科还打破了部分房企增收不增利、三费增加的魔咒。
2020年金科实现净利润 97 .04亿元，同比增长 52.65%，其中归属于上市公司股东的净利润 70.30 亿元，同比增长 23.86%；加权平均净资产收益率 23.26%；净利率达到 11.06%，较上年同期提升近 2 个百分点。期间费用率仅为8%，较去年下降3.1%，费用管控效果显著。
资本结构的持续改善，现金回款比例的提升，盈利能力持续走高.....这些看得见的转变背后，是金科在“规模跨越”与“品质利润”之间施展强大平衡术的最佳诠释。
如何做到顾此亦不失彼，正是当下检验房企实力的一项重要评判标准，金科已然做到了。
精准战略调仓
从年报数据看，重庆、江苏、浙江、四川、河南、山东6大省域的销售贡献超过100亿元，其中大本营重庆贡献最大销售份额，超过400亿元，占比19%。
数据源自企业官微
此外，金科的区域深耕效益显著，华东、重庆、华中、西南（不含重庆）销售占比分别为41%、19%、13%和12%。
拿地方面，金科今年拿地能级有所回升，仍集中于成渝和长三角，在滇黔、长江中游地区略有增大布局。
去年金科新增土地投资148宗，土地购置金额达892亿元，计容建筑面积2364万平方米，其中二三线(含新一线)城市占比近80%。楼面单价3773元/平米，虽同比提升超40%，不过仍处于行业低位。
金科管理层表示，楼面单价的提升是由于公司深耕高能级城市所致，截至报告期末，公司总可售面积超7100万平方米，完全可以实现三年左右的覆盖，手中有粮，心中不慌。
在土地集中供应的政策影响方面，金科已有对策，业绩会上金科管理层表示已做好三点准备：
第一针对22城做好一城一策的研究，第二进一步加大收并购，第三继续坚持合作拿地，实现共赢。
上述数据说明，金科仍坚定执行省域深耕战略，区域格局更趋优化。平安证券认为，金科能够实现规模跨越式增长，得益于战略布局调整及时精准，周转提速与激励完善，公司充分把握住了本轮楼市复苏周期。
2021年，金科计划新开工面积约2900万平方米，计划竣工面积2600万平方米，年末在建面积约7100万平方米，进一步拓展土地储备资源。
土储充足质优、布局更加均衡合理，这将为冲刺五年规划4500亿元销售目标奠定坚实基础；同时随着过往销售高增项目步入结转周期，未来业绩增速亦有望超越行业。
新五年规划启动
2020年底，金科制定五年规划，总体发展战略是“四位一体、生态协同”。
通俗的讲，就是继续深耕地产主业，把智慧服务做大做强，发力科技产业，做实商旅康养。重点要实现几个数字：
总销售规模4500亿元以上，年复合增长率15%以上；
总销售规模中的“地产+”业务销售规模达500亿元以上；
实现代建业务规模300亿元，智慧服务业务保持高增；
客户满意度保持90%以上，品质利润型产品占比达30%；
招拍挂与非招拍挂获地占比达到50%：50%；
财务结构持续优化，做到零踩线。
从目前来看，年复合增长率应该还是有保证的，财务结构三道红线已回归绿档达标。软实力方面，金科定下“质量第一”的发展思路，将在产品和服务质量，以及生产质量、经营质量上下苦功。
剩下的就是“地产+”、代建、智慧服务等业务能否实现高质量发展？这些方面金科已有所动作。
据悉，金科的“地产+”业务板块已形成商业、产业、康养事业部，同时在每个区域公司设有“地产+”投资部。金科的计划是，五年内优质的商业资产持有规模预计达到200亿，产业资产持有的规模预计达到100亿。
其中，金科在科技产业的布局已有7年之久，目前整体规模达到1100万平米，包括项目25个。
2019年金科还与四川置信联手成立产城平台金科置信集团，并于计划在未来三年围绕文旅、康养、产业、新商业领域四大板块，打造全新的业态，预计并表后将实现500亿销售额。
就在今年3月，金科与成都金牛区签署战略合作框架协议，双方将共同在城市有机更新、城市功能和产业布局等更广泛的领域展开合作，这标志着金科的“地产+”战略又迈出了重要的一步，未来将更有竞争力。
另外，金科旗下的商管公司，已于去年上半年收购包括重庆、昆明、宁波三个爱琴海在内的商业物业，继续增强自身在商业地产方面的权重和话语权。
在代建和城市更新方面，金科2020年先后在固安、成都拿下城市更新项目，企业未来在这方面的动作可能会继续增加。
值得一提的是，金科发力较早的多元化业务板块智慧服务板块，已于2020年11月17日成功在港交所上市，由此金科完成了“A+H”双平台上市战略，这不仅有利于板块自身发展，同时也利好企业的融资。
“后千亿时代”的金科，确立了多赛道协同发展和科技地产方向发展的目标，而多元业态协同有望将公司带向持续高质量发展的道路。
结语
在行业竞争和企业经营压力加剧，部分房企增速放缓甚至负增长的背景下，金科经受住了疫情的考验，经受住了整体行业的压力，成为逆势而上的代表。
从金科近几年的发展来看，年度目标能够如期实现，一方面得益于其经营管理红利的释放，另一方面，战略调仓、布局城市能级的提升也为金科带来了更健康的销售结构。
能够发现，这一路金科都走的很有节奏和把握，该扩张迈进的时候不曾犹豫，该放缓步伐求质量的时候也未曾冒进。
2020财报显示，金科在追求规模扩张的同时，公司始终注重高质量发展，不断“蜕变”中的金科各项业务稳中向前，未来值得期待。（雨前顾问“無房”分析师 李君霞）
