3月最后一天，恒大举办了2020年全年业绩发布会。呼啸25载，处于行业头部地位的恒大正迎来一场“聚变”。
业绩会上，集团主席许家印明确表示恒大已“干掉”过去的自己，“今天的恒大已经不是过往的恒大。”今天的恒大什么样？
合约销售额7232亿元，同比增长20.3%；
营收5072亿元，营收规模排名房企第一；
销售回款6532亿元，销售回款率90.3%；
净利润314亿元；有息负债大幅下降2000亿元。
雨前顾问分析师认为，恒大正在强化它头部房企的引领地位，但这只是许家印的小目标，他的大目标是做“新恒大”。
所谓新恒大，就是恒大不是单一的地产企业，而是一间多元产业+数字科技的综合性企业集团。许家印将恒大定位为数字科技企业，表示市场不能再用原来的视角去观察它。
根据恒大集团副主席兼行政总裁夏海钧的判断，房地产开发商的竞争可以说已经定局，恒大、万科、碧桂园前三格局基本难以发生变化，三巨头的地位难以撼动。
在这种情况下，恒大将围绕一个地产主业，大力发展多元化，形成“同心多元化”发展。
打造定海神针
不管恒大的目标有多大，要实现“同心多元化”，地产主业才是那根定海神针，如果恒大的地产主业没有稳健的根基，那一切梦想都将成为空谈。
要做强地产主业稳健发展，降杠杆是重中之重。2020年3月，恒大提出“高增长、控规模、降负债”的新战略，当时制定的降负债目标是每年平均下降1500亿元。
2020年其有息负债大降2000亿元，期间，在未发现境外债的情况下，恒大还用自有资金偿还了境外债本息591亿元。
能够超额完成目标，离不开恒大的四板斧：扩大销售规模、控制土地规模、拆分物业上市，以及引入战略投资。
受疫情影响，龙头房企销售增速普遍有所放缓，能实现一位数的增长已是不易。2020年恒大实现合约销售额7232亿元，同比增长20.3%，销售额增速领跑行业。
至于控土储，去年恒大实现了总土地储备的大幅下调，截至年末拥有土地储备2.31亿平方米，较一年前2.93亿平方米下降超过6000万平方米。
恒大计划今年再下降1500万平方米，使可售住宅土储（剔除商业和车位）面积达到2.15亿，同时明年再降1500万平方米，达到2亿平方米，保持在合理水平。
擅长讲资本故事的恒大，还通过引入高质量战投、分拆优质资产上市等举措，共增加权益888亿港元，这也为其全面优化负债结构提供了很好的助力。
在降负债规模上，恒大给出了三个时间点：2021年6月底，有息负债降至5900亿元以下；2022年6月底，有息负债降至4500亿元以下；2023年6月底，有息负债降至3500亿元以下。
针对“三条红线”，恒大也给出了三个时间点：至2021年6月将净负债率降至绿档；今年底将现金短债比降至绿档；明年底将全面达到监管要求。
筹谋地产未来
“土地两集中”政策出台，对房企综合拿地能力提出前所未有的考验，但机遇也将并存。
夏海钧表示，今年恒大在土地购买上会有所控制，尤其目前在招拍挂市场，房企越来越难拿到便宜的土地，恒大会将目光放到租赁式住房和城市更新两个方面。
去年恒大战投转股后，两大国资——深圳人才安居集团和广州市城投投资有限公司入局恒大。
未来，恒大计划将在广州与广州城投合作城市更新项目，在深圳与深圳人才安居集团就人才房、安居工程等方面全面合作，最终“通过这两个地方的发力，实现房地产的转型”。
资料显示，恒大目前有约100个城市更新的项目，其中78个是在粤港澳大湾区，58个在深圳。
这些还未纳入报表的土储，为恒大未来竞赛筹备了充足的弹药。
今年，恒大将销售目标定在7500亿元，比2020年合约销售增长3.7%，增速定在合理范围内，进入提质控速的新阶段。
业绩会上，夏海钧透露，恒大目前在建工程面积为1.32亿平方米，从去年结转下来的已取得预售证的可售面积是4537万平方米，计划2021年新增9200万平方米，公司2021年可售资源约1.37亿平方米。
从给出的数据来看，恒大2021年依然是一个大卖之年，高达1.37亿平方米的可售货值，是今年票房的最大保证。
独特的拿地和销售能力，仍将是恒大未来稳定地产主业最大的武器。有了这一强装备，恒大“多元+科技”的转身会如虎添翼。
数字科技的大目标
美国黑石集团联合创始人苏世民在《我的经验与教训》一书中提到一个观点：做大事和做小事费的功夫差不多，与其做小事，不如做大事。
恒大似乎一直都是这么做的。比如布局新能源汽车赛道，虽然过程中有质疑声出现，但两年后恒大交出了一份让人无法置喙的答卷。
随着南沙工厂车间亮相，首批汽车产品阵营发布，持续地招募人才组建研发中心，加上通过并购补足在底盘和整车集成等技术方面，恒大让外界看到了其布局新能源汽车赛道的决心。
业绩会上，恒大披露目前正同步研发14款车，已发布9款，同时还在全球布局十大生产基地，天津、上海、广州基地已启动试生产调试。
截至目前，恒大汽车已累计投入474亿元，目标是成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。
在房车中介赛道也一样，去年恒大以迅雷不及掩耳之势迅速席卷市场，通过雷霆并购手段，迅速切入赛道成为头部阵列的玩家。
据悉，恒大房车宝目前已拥有全民经纪人会员2129万，门店4.3万家，预计今年交易规模将超过2万亿元。已引入弘毅投资、中信、中融、周大福等战略投资者，投资额合计163.5亿港元，计划今年底或明年初上市。
而已于去年12月成功上市的恒大物业，总市值已接近1200亿元。恒大物业最新提出，到2021年合约面积不低于8亿平米，在管面积突破6亿平米，目标是“力争成为全球最大综合城市服务运营商”。
除此之外，恒腾网络、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉等四大产业平台，都有在细分领域打造第一品牌的目标。
就像苏世民说的，经营杂货铺与经营银行都很辛苦，但开杂货铺的永远赚不到大银行赚的钱。所以做企业的定位是非常重要的，要明确如何去选目标，选择做什么。种瓜得瓜、种豆得豆，种豆子不可能结出瓜，种瓜才有可能结出瓜。
擅于搞大事的恒大，一直没有让人失望。
结语
做企业不怕没有资源，就怕没有目标。
恒大的目标很明确，就是聚变成“新恒大”。从数字科技的定调来看，“新恒大”更像是行业的一个新物种，而这个物种只有恒大能培育和孵化。
通过2020年财报，恒大让我们看到了企业的两面：
作为生产型企业，深耕地产主业，持续优化，步步为营，不断扩大市场话语权。
而作为投资型企业，在多元化赛道布局中，顺势而为，将新能源汽车、房车中介、物业、影视、文旅等业务赛道协同发展，形成一张投资大网，以规避单一行业波动引发的风险，从而确保稳定持续的收益。
恒大的这种转变，已经不仅仅是地产主业升级了，它全面覆盖了衣食住行、文旅康养等领域，通过构建科技数字闭环，给市场带来巨大的想象空间，也成为“新恒大”最生动的注脚。（雨前顾问《无房》分析师 李君霞）
