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3月2日，银保监主席郭树清指出：“当前房地产泡沫比较大，是金融体系最大的灰犀牛”。
站在这个时间点上，热点城市房价飞涨，针对性的调控轮番出台，郭树清此时出来喊话，颇有些敲山震虎的味道。
事实上，郭树清并非第一次提出灰犀牛这个概念。他在2020年第16期《求是》杂志上刊发了一篇文章，文中明确指出：房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。
3月2日的公开发言，是对这一论调的进一步重复和加强。
当前房地产是否存在泡沫？答案不言自明。然而，各路投资客明知山有虎偏向虎山行，他们仿佛忘记了，中国楼市是曾经出现过局部雪崩的。
1988年，海南被正式批准建立经济特区。这让人们联想到了经济快速崛起的深圳，海南可能的光明前景让各路投机资金蠢蠢欲动，大量热钱闻风而至。
“要发财，到海南；要发财，炒楼花”的口号在全国广为流传。海南楼市炙手可热，房价从1988年的1350元/平米暴涨至1993年的7500元/平米。
7500元/平米在那个年代是什么概念？
当时，全国职工平均月薪仅280元，就说薪资水平最高的上海，月薪也只有471元。按此比例折算，1993年的海南房价相当于现在的20万元/平米，其疯狂程度令人咂舌。
不幸的是，暴涨与暴跌是一对孪生兄弟，当接盘侠耗尽时，暴跌也就接踵而至。
到1990年代中后期，泡沫破裂，房价崩盘。大量开发商和个人纷纷破产，贷款也都成了坏账，无数信用社只得收回跌跌不休的房产甚至烂尾楼来勉强充数。
这个故事的结局以海南发展银行破产作为收尾，它成了中国金融历史上第一家破产倒闭的银行。
调控进化论
房价崩盘的结局是社会无法承受之痛，而楼市是否存在泡沫，官方心里其实“门儿清”。
只不过，过去中央一直没对房地产动真格的，采取的调控手段也是以较为温和的限购和限贷为主。但在本轮史诗级的调控中，我们可以明显看到中央的调控手段在逐渐进化。
由针对购房者的限购限贷，到针对房企的限价+三道红线，最终进化到针对地方政府的“两集中”供地。调控从单一主体、单一角度，进化到多主体、多角度、全方位的封闭式的调控，其决心可见一斑。
先来说说调控的第一层级——限购限贷。它的核心目的在于抑制购房者尤其是投机客的炒房热情，遏制房价过快上涨，是最常用且屡试不爽的调控手段。
在本轮调控中，限购限贷最先上场而且贯穿始终。不过，无论限购限贷如何升级，本质上仍属于调控的第一层级——对购房者的调控。
可惜的是，仅仅限制购房者属于扬汤止沸，不能从根本上解决问题。
在这场博弈里，投机客、地方政府、开发商这三大群体都可以凭借房价上涨获利，而中央则站在了他们的对立面。
所以你可以看到，有些城市的调控政策看似严厉，实则“高高举起，轻轻落下”；有些地方政府在房住不炒的高压下仍然“顶风作案”，各种一日游政策频登新闻头条。
在这种环境下，中央将目光对准了赌性不改的房企，调控的第二层级应运而生。
2020年8月，央行推出了令房企闻风丧胆的“三道红线”政策，将调控的触手由购房者延伸到房企。
三道红线给行业带来了巨大的变化。打折促销，卖项目卖楼盘，乃至卖子公司都成为2020年的主旋律。房企为了应付三道红线的要求，拼了命地回笼资金、降低负债。
与三道红线伴生的，是对银行和非银金融机构的限制，用监管的手段对房企融资套上枷锁。到这里，金融+房企的组合拳，进化为调控的第二层级，也是本轮调控的一大亮点。
至此，投机客和房企都已经老实了，不安分的只剩下地方政府。
房兄在撰写《2021年，这些城市升值潜力巨大》的过程中，惊奇地发现2020年的全国平均房价不仅没被摁住，反而在冲破了万元每平米的历史性关口！这其中，地价的推波助澜起到了关键性作用。
统计局数据显示，2020年1~12月全国土地成交价款17269亿元，同比增长17.4%，上涨速度远超同期房价。
狂飙的地价让中央意识到，地方政府是很难对自己下狠手的。
很多地方都出现了“一边控制房价，一边又抬高地价”的问题。这让房企苦不堪言，部分项目甚至到了拿到地就得立即动工、快速去化，否则就会亏本的地步。
在此背景下，一向很少对楼市进行表态的自然资源部祭出大招，于今年2月宣布将在22个城市推行“两集中”供地制度：集中发布出让公告、集中组织出让活动。
这一招对土地出让下手，限制地方政府玩土地的“饥饿营销”，调控上升到第三层级，整个调控从拿地到销售完成了闭环。
至此，楼市的3大相关主体均已被关入制度的笼子，中央对于楼市的调控也从粗浅的限购限贷进化到多主体、多角度、全方位的封锁，其遏制泡沫的决心令人震撼。
蓄水池理论
史诗级的调控下，楼市并非一潭死水。
2020年12月，深圳二手房价同比猛增14%。与此同时，上海的楼市也不断传出“打新热”、“抢房潮”、“业主坐地起价”等消息。成都多个楼盘的业主在微信群达成共识，不约而同地上调二手房挂牌价。
调控动作不断，楼市热度不歇，部分城市的房价迎着调控来了一波实质性上涨，而且幅度还不小。如此严厉的调控却挡不住房价上涨的步伐，背后的原因是什么？
或许我们可以从蓄水池理论中找到答案。
蓄水池理论通俗来说，就是引导水向哪个管道流。央行就像水龙头，放出来的“水”总得有个去处，要么流入消费市场，要么流入股市，要么进入楼市。
若是货币大量进入消费市场，会导致物价陡增。但物价不能太高，因为这会严重影响国内消费，与当前国内大循环的意图相违背。
所以，央行放出来“水”只能流向股市或者楼市。
房兄认为，监管层的是希望将“水”引入股市的。从设立科创板，到推进注册制，包括放宽涨跌停幅度等动作都可以看出高层对于股市的重视和期许。
然而，股市的参与者数量远比不上楼市，对于资金的容纳量也有限，楼市这根管道的阀门需要适当打开。因此，我们可以看到豪宅销量放量增长，也可以看到部分一二线城市的房价跃升。
这些现象的背后不仅是蓄水池理论在发挥它的威力，还有相当一部分原因是这些城市的“刚需购买力”在不断提升。资金充裕的购房者争相涌入楼市，好地段、好价格的房产遭到哄抢，在供求规律的作用上其价格只能向上走。
蓄水池理论叠加供求规律，让调控也难以对抗市场这只无形的手，只能从边缘角度继续限制炒房的投机客。但问题是，这些热点城市的房价还有上涨空间吗？未来的房产投资又该何去何从呢？
投资专业化
谈到楼市未来的走向，在期刊、媒体、网络上，我们经常见到“分化”这个词。
楼市分化已经是明眼可见的事实，然而，分化背后的实质是什么？房兄想跟大家聊聊这个话题。
首先，楼市分化是一个模糊的大概念。提到楼市分化，具体是指看好北上广深成杭等经济发展好、人口流入多的城市。看衰大连、烟台、哈尔滨、廊坊等基础设施薄弱、营商环境较差、人均工资水平低的城市。
换句话说，资金、人口、技术越是集中的城市，越不惧怕调控。它们构成一个城市的“基本面”，未来值得投资的城市，也正是这些基本面良好且持续向好的城市。
良好的基本面对资金有着无法抗拒的吸引力，房价因此被推高。其引发“赚钱效应”又再次吸引热钱涌入，从而形成正向的循环。
可见，楼市分化的背后是马太效应的演绎，是资源集中的体现。从这一点出发，就不难理解为何某些城市的低价刚需盘去化困难，而沿海城市的豪宅却需要排队抢购。
在可见的未来，这种分化还会持续下去，而且分化将越来越细。投资者不仅需要选择城市，还需要精选地段、精选楼盘、精选开发商，甚至精选物业。
这意味着楼市投资的门槛被一下子拔高，闭眼买的时代一去不复返，投资楼市越来越考验内功，对于参与者的眼界格局和资金实力都有了更高的要求。（雨前顾问“无房xinwufang007”分析师房兄）
