尚房 | 住在亚洲最大的地铁停车场上是一种怎样的体验

来源:中国网 时间:2021-02-26 10:20:49编辑:李雨晨
在电影《七宗罪》中有这样一段情节。
布拉德·皮特饰演的男主角米尔斯和他的妻子翠西住在一个地铁上盖的房子里,每次地铁驶过,房间都会震动,他们的日子被这种时刻都会被摧毁的不安全感包围着。
距离这部经典影片的播出已有26年,地铁和地铁上盖模式的更新迭代,为了便捷,人们不仅倾向选择离地铁更近的“地铁房”,更出现了TOD这种新型开发模式。
如今,成都TOD项目和TOD规划遍地开花,成为TOD模式探索的“积极分子”。
这次雨前顾问“尚房(shangfang2019)”分析师带来的踩盘报告便是成都首批次4个TOD项目的最后一个,中环TOD·十里风和。不同的是,它是车辆段上盖项目,是否会带来震动感和噪音成为大家关注的首要问题。
与同期公开亮相其他TOD项目不同,它是成都首个车辆段上盖项目。
什么是车辆段?
就如同在城市中穿梭的公交车,在休班后会停放到公交总站,公交总站里还有一些检修、维修的车辆,周边建有公交系统工作人员的办公室和住所。
车辆段就相当于地铁的“公交总站”,既是地铁的停车场,又是地铁的修车厂,还是轨交工作人员的办公场所和临时住宿。
但与公交总站不同的是,车辆段既能露天修建,又能修建在地底。
与中环TOD·十里风和相关联的7号线崔家店车辆段就是地下车辆段,所以才会有项目建在上面,也就是上盖的意思。
通俗讲,其他TOD项目是盖在地铁站上,而中环TOD·十里风和是盖在地铁停车场上。
而且,中环TOD·十里风和地下的崔家店车辆段不是一般的地铁停车场,据悉,是亚洲最大停车场,最多可以同时停放72组列车,地铁出入频率可想而知 。
从售楼处墙面的侧剖示意图可以看出中环TOD·十里风和的特别之处。
因为是车辆段上盖,考虑到车辆停放和噪音振动等因素,小区总体抬高4.5米。洋房区域地下负一、负二楼为7号线停车场,地面一层为洋房停车场,高层区域地下则为正常的民用停车场。

这样的整体太高在成都房地产项目上是很少见的,一方面能解决地下停车的问题,另一方面也会让低层的视野有所提升。
作为车辆段上盖项目,中环TOD·十里风和是否会有噪音污染成为购房者关心的首要问题之一。
置业顾问的噪音解释说辞为,7号线地铁会在进入槐树店公园时进行减速,以3-5码的速度滑行入库,不会造成噪音干扰。
但抱着打破砂锅问到底的好奇心,房姐追问置业顾问车辆段是否会出现鸣笛情况,置业顾问表示,不会有地铁鸣笛的情况,只是作为停车场停靠。
但房姐就通过朋友找到了一位成都地铁司机,就车辆段鸣笛问题对他进行了相关咨询。
他表示,在地铁驶出车辆段时会有两次鸣笛,车辆升弓时鸣一次,出库时鸣一次。鸣笛是因为车辆段会有工作人员行走,鸣笛是信号也是对行人的提醒,是处于安全保证的操作,难以取消。
房姐再搜索了车辆段噪音情况的群众反映,2号线洪柳车辆段附近居民反映,洪柳车辆段每日从凌晨5:30就开始集中出站鸣笛,到凌晨00:30后仍有地铁鸣笛声。
且相关负责单位回应称,电笛无法调小音量,在2019年就已取消出站鸣笛。
以投诉日期来看,很显然,出站鸣笛并没有取消。
售楼处墙面展示上还举例的其他车辆段上盖项目,北京万科西华府、北京公园悦府等。


房姐对这些项目进行了地毯式搜索,从搜索词条和搜索结果来看,均有与地铁噪音相关的内容,不少住进去的居民都表示地铁噪音严重,干扰日常生活。
作为车辆段上盖的中环TOD·十里风和该如何解决地铁出站鸣笛问题才是置业顾问该了解和学习的内容,比如加设隔音防震设备。而不是简单粗暴的表示,7号线车辆段不会出站鸣笛。
成都首批4个TOD项目:陆肖站TOD·麓鸣九天、中环TOD·十里风和、双凤桥TOD·凤舞七里、梓潼宫TOD·梓潼四季。 
中环TOD·十里风和是首批TOD项目中唯一一个在主城区的,唯一一个有面积小于100㎡户型的,也是唯一一个清水交付的,现在也只剩下它还未取证开售。
中环TOD·十里风和位于成华区地铁4/7号线槐树店站中环TOD,整体定位为“ 成都地铁一体化青年M族轻奢社区”,项目占地约112亩,容积率1.97,高层5栋,洋房15栋,共1184套房源,户型面积段约90-135㎡。
对于主城党来说,小户型项目已很少见,小户型清水地铁房更是少之又少。
虽然这个板块热度不高,但因为临近地铁4号线和7号线换乘站的槐树店,整体配套都很完善。
除了自带商业配套,今年1月,东方希望在项目西北300米位置拿下了75.38亩商业用地,拟打造商业综合体“天禧广场”,并且坐地铁一站就能到达万象城。
生态环境方面,项目外就是槐树店公园,周边一公里范围内还沙河公园,塔子山公园,放在东进路上也有一定优势。
据置业顾问介绍,预计高层清水单价为2-2.1万,洋房价格未知,最低约54万就能上车TOD项目。
预计本次会推出5栋高层共574套房源,同时,置业顾问也表示,洋房项目可能会一起取证。
中环TOD·十里风和在此前就早就取证传言,但迟迟未开盘,甚至房姐在问政四川网页上看到相关捂盘留言。
对此,置业顾问回应称,本预计去年12月与梓潼宫TOD·梓潼四季一起开盘,但因疫情问题延后。作为国企不存在开发商回款问题,所以并不会急于取证回款,预计今年中旬开盘。
中环TOD·十里风和整个地块因其车辆段上盖的特殊性,属于“无偿移交”。
也整因为起车辆段上盖的特殊性,据相关新闻报导,中环TOD施工难度大,深基坑,地下室有4层,紧邻地铁四号和七号线车辆基地,基坑距离地铁区间线路最近的地方只有12米,上盖建筑也有更高的设计建设要求。
相对,修建成本会比其他项目高出一截。
综合其“无偿移交”的地皮,房姐还是觉得这2.1万的高层清水单价有些“不地道”。
没有对比就没有伤害。
几天前刚取证的鲁能城三期就在中环TOD·十里风和对面,有用同样的配套优势和地理优势。鲁能城推出该组团全部483套房源,精装单价为19103-24000元/㎡,已是现房。
除开3868元/㎡的精装标准,鲁能城三期的清水单价为15235-20132元/㎡,比在中环TOD·十里风和20000-21000元/㎡的高层定价有明显价格差。
且因为鲁能城公摊偏小,赠送较大,实得面积更高,实用性也会更强。
槐树店板块新房供应不多,可售项目仅有中环TOD·十里风和、鲁能城和中梁云玺台三个,虽然鲁能城这次开出的价格放在二手房市场中并不具有竞争力,但是对比清水价突破2万的中环TOD·十里风和已是目前槐树店板块不错的选择。
虽然单价不够有竞争力,但90㎡的小户型还是让中环TOD·十里风和在这个板块的竞争中有了自己独特的优势。户型小,总价少,上车门槛也就更低。
在年前公开的成都20个首批TOD项目的城市设计方案,房姐并没有找到中环TOD的身影。
相比别的TOD项目身抗北部新城CBD、东部活力城、电商总部创业中心等任务,中环TOD的任务更加轨交化,譬如已经投入使用的成都地铁运营公司OCC和崔家店停车场。
这个项目利弊鲜明,利是主城区唯一刚需TOD,弊则是车辆段带来的噪音隐患。如果选择下手,要做好充分的轨交功课,以免栽坑。(雨前顾问“尚房(shangfang2019)”分析师李萱)