紧急!比三道红线更猛,房企一年只能拍三次地

来源:中国网 时间:2021-02-25 17:39:59编辑:李雨晨

继“三道红线”又“两道红线”后,地产业再迎来“一年三次”的土拍政策大调整!

所谓“一年三次”,即:全国22个城市的土地交易,将一年最多卖三次,集中发布出让公示,集中组织出让活动。
雨前顾问“無房(xinwufang007)” 分析师认为,政策的施行,将会对房企开发全流程产生十分深远的影响。真相已经流出:



01
这两天,部分城市已经有了相关的动作:
青岛市自然资源和规划局官网已发布相关新闻报道。
随后,郑州、天津等城市陆续有相关文件流出:
划重点:郑州市自2月23日起将暂停住宅用地出让公告;天津市则明确将于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告。
信号再明显不过了。
除以上三个城市,消息面上涉及到的城市还包括:北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、无锡。
如果按照3月、6月、9月统一发布的节奏来看,留给主要城市研究的时间不多了,其他城市的官宣可能正在赶来。
02
如前文所述,“一年三次”的土地政策将给房企带来巨大的考验,这个考验甚至比“三道红线”有过之而无不及。
首先考验的就是房企的判断力。
原来还有试错的机会,现在可以说连试错的机会都没有了。全国热点城市同时推地,怎样才能不顾此失彼?
以前,房企都靠时间错位拿地,账上有钱就拿,账上没钱就下个月再拿。但现在一年只有三次机会,错过了这次,就得再等3个月,甚至半年。
这还不算什么,重要的是,一次招拍挂,房企不可能参加多块土地竞争,因为公司的钱只有那么多。
如果看中热门地块,竞争激烈超出预算,最终拿还是不拿?拿,得付出更多的成本;不拿,就得等下一次。
所以,第二个挑战就来了,房企的拿地能力。
热点城市集中招拍挂,对房企来说,无异于千军万马过独木桥,要想杀出一条血路,必须快准狠。这不仅对竞价拿地的人要求颇高,也对投拓策略团队的配合提出了更高的要求。
这就像买房,首先得有资格(拿地的钱),然后还得摇号(人才的投拓能力,还得加一点运气)。总而言之,“一年三次”增加了房企拿地的不确定性。
如何把不确定性变成更大概率的确定性?这涉及到第三个挑战,房企的现金管理能力。
也就是,房企必须确保,当主要城市集中推地的时候,账上有足够的钱用于拿地。
那么问题又来了。筹钱的两个渠道,一个是销售端,可能面对产品集中去库存、加速回款的情况,一个是融资端,能否在拿地的时候创新加杠杆。
毫不夸张的说,“一年三次”政策实施,将重塑房企的开发全流程管控。
为了保证3月份有钱拿地,你得在2月份大卖促销回款;要拿得到地,房企的投拓团队必须是一支铁军;还要在加杠杆与降负债之间达到平衡,财务管理部门需要强有力的融资手段;这些又将传导到开发建设环节,房企需要根据政策进行调整……
对房企来说,就一个字,难! 
03
政策端的目的也很明确:

①让住宅用地供应计划更加科学化、合理化;
②引导市场理性竞争;
③保障房地产市场平稳健康发展。

也就是,未来土地市场供应会更加稳定,比如目前天津制定的3/6/9月份中旬集中出让,形成一种良性循环,不至于长时间没有供应,或者一段时间内供应特别多。
以及,一些地区原有的“先次后好”顺序供地的做法无法继续,这对房企来说还是利好的。
在引导市场理性竞争方面,热点城市集中土地供应,可能会出现热点地块竞争激烈的情况,但房企也不是傻子,不懂得规避风险。
反而是,以往的无序竞争,会逐渐形成有序竞争。这也是中小房企的机会,可以避开大房企直接竞争从而获得土地开发机会。
供应清晰明了,也有助于大家制定一个合理的预期,能看得见市场的未来。
而这种规范化的土地集中出让,可以减少更多人为随机性土地出让,带来的种种不合理后果,进而最大化保障房地产市场平稳健康的发展。
分析了这么多,房企面对的问题还是需要解决的,那么该如何应对“一年三次”政策呢?
①单兵作战不行,那就抱团上,联合拿地的招数此时不用更待何时。
②招拍挂之外,加强多元化拿地能力,诸如产业勾地、收并购等等,东边不亮西边亮,祭出十八班武艺,总能拿下丰富的土储。
③在22个热点城市之外,瞄准潜力城市布局,抓住这一轮窗口期,因为不排除政策有扩大的可能。
④做好现金流管理和筹划,毕竟钱才是拿地的敲门砖。这也就涉及到好的产品,强势的营销,给力的回款,缺一不可,同时还得广开源流,准备充裕的资金。
⑤强化投拓、财务、销售三个核心部门的组织能力,针对政策进行组织架构、业务能力、团队协作等方面的调整升级,确保尽快适应这一政策。
无论政策如何,细则如何,还是那句话,“管理红利”时代,房企要练好内功,精耕细作。(雨前顾问“無房(xinwufang007)” 分析师李君霞)