继“三道红线”又“两道红线”后，地产业再迎来“一年三次”的土拍政策大调整！
所谓“一年三次”，即：全国22个城市的土地交易，将一年最多卖三次，集中发布出让公示，集中组织出让活动。
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这两天，部分城市已经有了相关的动作：
青岛市自然资源和规划局官网已发布相关新闻报道。
随后，郑州、天津等城市陆续有相关文件流出：
划重点：郑州市自2月23日起将暂停住宅用地出让公告；天津市则明确将于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告。
信号再明显不过了。
除以上三个城市，消息面上涉及到的城市还包括：北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、无锡。
如果按照3月、6月、9月统一发布的节奏来看，留给主要城市研究的时间不多了，其他城市的官宣可能正在赶来。
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如前文所述，“一年三次”的土地政策将给房企带来巨大的考验，这个考验甚至比“三道红线”有过之而无不及。
首先考验的就是房企的判断力。
原来还有试错的机会，现在可以说连试错的机会都没有了。全国热点城市同时推地，怎样才能不顾此失彼？
以前，房企都靠时间错位拿地，账上有钱就拿，账上没钱就下个月再拿。但现在一年只有三次机会，错过了这次，就得再等3个月，甚至半年。
这还不算什么，重要的是，一次招拍挂，房企不可能参加多块土地竞争，因为公司的钱只有那么多。
如果看中热门地块，竞争激烈超出预算，最终拿还是不拿？拿，得付出更多的成本；不拿，就得等下一次。
所以，第二个挑战就来了，房企的拿地能力。
热点城市集中招拍挂，对房企来说，无异于千军万马过独木桥，要想杀出一条血路，必须快准狠。这不仅对竞价拿地的人要求颇高，也对投拓策略团队的配合提出了更高的要求。
这就像买房，首先得有资格（拿地的钱），然后还得摇号（人才的投拓能力，还得加一点运气）。总而言之，“一年三次”增加了房企拿地的不确定性。
如何把不确定性变成更大概率的确定性？这涉及到第三个挑战，房企的现金管理能力。
也就是，房企必须确保，当主要城市集中推地的时候，账上有足够的钱用于拿地。
那么问题又来了。筹钱的两个渠道，一个是销售端，可能面对产品集中去库存、加速回款的情况，一个是融资端，能否在拿地的时候创新加杠杆。
毫不夸张的说，“一年三次”政策实施，将重塑房企的开发全流程管控。
为了保证3月份有钱拿地，你得在2月份大卖促销回款；要拿得到地，房企的投拓团队必须是一支铁军；还要在加杠杆与降负债之间达到平衡，财务管理部门需要强有力的融资手段；这些又将传导到开发建设环节，房企需要根据政策进行调整……
对房企来说，就一个字，难！
03
政策端的目的也很明确：
①让住宅用地供应计划更加科学化、合理化；
②引导市场理性竞争；
③保障房地产市场平稳健康发展。
也就是，未来土地市场供应会更加稳定，比如目前天津制定的3/6/9月份中旬集中出让，形成一种良性循环，不至于长时间没有供应，或者一段时间内供应特别多。
以及，一些地区原有的“先次后好”顺序供地的做法无法继续，这对房企来说还是利好的。
在引导市场理性竞争方面，热点城市集中土地供应，可能会出现热点地块竞争激烈的情况，但房企也不是傻子，不懂得规避风险。
反而是，以往的无序竞争，会逐渐形成有序竞争。这也是中小房企的机会，可以避开大房企直接竞争从而获得土地开发机会。
供应清晰明了，也有助于大家制定一个合理的预期，能看得见市场的未来。
而这种规范化的土地集中出让，可以减少更多人为随机性土地出让，带来的种种不合理后果，进而最大化保障房地产市场平稳健康的发展。
分析了这么多，房企面对的问题还是需要解决的，那么该如何应对“一年三次”政策呢？
①单兵作战不行，那就抱团上，联合拿地的招数此时不用更待何时。
②招拍挂之外，加强多元化拿地能力，诸如产业勾地、收并购等等，东边不亮西边亮，祭出十八班武艺，总能拿下丰富的土储。
③在22个热点城市之外，瞄准潜力城市布局，抓住这一轮窗口期，因为不排除政策有扩大的可能。
④做好现金流管理和筹划，毕竟钱才是拿地的敲门砖。这也就涉及到好的产品，强势的营销，给力的回款，缺一不可，同时还得广开源流，准备充裕的资金。
⑤强化投拓、财务、销售三个核心部门的组织能力，针对政策进行组织架构、业务能力、团队协作等方面的调整升级，确保尽快适应这一政策。
无论政策如何，细则如何，还是那句话，“管理红利”时代，房企要练好内功，精耕细作。（雨前顾问“無房（xinwufang007）” 分析师李君霞）
