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民营投资巨头入川并购物管企业 行业生态或将巨变

时间:2016-06-28 09:00:52 来源:四川日报 编辑:张林

  四川约有3700家物业公司,绝大多数为小微企业。业内人士估计,3年内,四川的物业管理将高度集中于少数巨头手中。

  今年以来物管业加速进入整合期,行业生态几年内或发生巨变

  6月8日,四川华玮物业管理有限公司总经理温文遐的手机里跳出一则新闻:万达物业将被万达集团出售,由中民物业、万科物业等4家企业竞购。涉及金额之大,将成国内最大一宗物业并购案例。

  那时,他还不知道这条新闻和四川的联系。万达物业竞购者之一、中民物业在川负责人近日向记者确认,月初已正式入川启动并购。中民物业,是国内最大规模的民营投资集团——中国民生投资股份有限公司8个重点板块之一。通过控股、参股整合等方式,成立仅一年半的中民物业,管理面积已达1.4亿平方米。

  业内人士认为,中民物业入川,将加剧各巨头对四川物管企业的争夺,加速物管业整合并彻底改变行业生态。

  巨头加速跑马圈地估值500万元的公司谈到5000万

  温文遐自称“日子过得不错”——公司管理着约400万平方米住宅小区,每年有固定收益。但当一周前中民物业负责人登门提出并购时,温文遐并没回绝。“他提出的条件,值得一谈。”

  中民物业的条件,是并购51%股权以控股他的公司。并购后,前者承诺不干涉其运营,同时将引金融、养老等商业资源进驻。上述负责人表示,股权并购对象是管理面积逾300万平方米的省内物管公司。“行业整合已经开始了。”温文遐顿了顿,说,“如果中小物业迟早被并购,那为什么不考虑更大一点儿的公司?”他认为,物管业缺乏调价机制,占成本7成以上的人力费用逐年增长,物管费却常年不变。若巨头再进一步挤压,中小企业很难生存。记者从多个消息源获悉,成都家园物业等至少13家省内物业公司,也在与中民物业接触。

  自去年起,一贯只接母公司楼盘的四川嘉宝物业、万科物业、合达联行物业、中海物业等,均开始对外并购企业和承接项目;进入今年,大佬间竞购愈发激烈。今年5月,保利物业加入战团。成都合达联行物业服务有限公司董事会秘书长赵夏影透露,各方并购物管公司溢价现已飙升至10倍之多——第三方机构估值500万元的物管公司,并购方直接“加个零”,按5000万元作价谈股权并购。

  成都万科物业服务有限公司副总经理周勇表示,去年公司主要向其他物管公司免费输出APP平台和技术,间接掌握更多业主资源;今年则直接并购、控股物管公司,“这种方式更快,也更稳妥。”

  根据中国物业管理协会报告,去年国内物业服务前100强企业共收购逾200家物业服务企业。四川嘉宝资产管理集团股份有限公司副总裁彭剑介绍,公司今年上半年外部拓展面积已超去年全年。业内人士估计,3年内,四川的物业管理将高度集中于少数巨头手中。

  物管企业盈利能力欠佳大佬为何仍要大肆并购

  和各方“砸钱”并购形成巨大反差的,是物管行业欠佳的盈利能力。

  省房地产协会物业专委会秘书长马聪介绍,以物业费为主要收入来源的传统物管公司,平均利润率仅约5%。由于利润微薄,长期以来少有企业寻求扩张,行业高度分散。我省约有3700家物业公司,绝大多数为小微企业。以成都为例,约2000家物业公司中,1800家为三级企业(最低级别)。

  大佬为何突然大肆并购?有观点认为是行业寻求规模化经营。更多人则认为是争夺业主资源,以开拓社区O2O市场。社区O2O,是以社区为单位,通过线上互联网技术整合线下实体服务,满足社区居民从“柴米油盐”到“衣食住行”需求的商业运作模式,被普遍认为是下一个万亿级市场。

  物管公司,被认为掌握着O2O市场入口。相比传统电商,物管方更容易获得业主信任。“同样是网上购物,物管公司可信度高,10分钟就能把货送你家门口。”赵夏影进一步将其战略表述为3个阶段:并购物管以抢占业主资源——提升服务使业主认同——引入O2O商业模式获利,“社区O2O才是未来主要盈利点。但前提是现在抢占到足够多的业主资源。”

  对并购前景,资本市场多表示看好。就已上市企业而言,彩生活被多家券商给予“买入”评级,中海物业和中奥到家等也被券商提醒关注。今年初,四川嘉宝资产管理集团股份有限公司成功在新三板挂牌,成为西南首家挂牌物管公司。

  也有人持不同观点。马聪表示,面对京东、淘宝等电商竞争,物管公司预期收益仍面临未知数。招商证券分析人士表示,物管概念虽受追捧,但态度已趋于谨慎。其核心问题在于业主资源如何转为利润。目前的实践中,尚未看到成熟的、可持续的盈利模式。

  记者调查

  物管业整合对小区业主影响几何

  物业服务涉及千家万户。行业大规模整合,将对物业服务、收费等问题带来怎样的影响?记者就此进行了调查采访。

  物管被并购小区管理能跟上吗

  业内人士认为,大公司物业服务更标准化、专业化,并购后小区物业服务往往有明显提升。自去年4月万科物业入驻后,成都市云庭苑三期楼盘业主李婷婷认为“年轻的保安多了,服务也更主动。”物管方、交大智能物业管理有限公司项目经理刘应国表示,万科为其确立了客服、安全等服务流程,精简人员以腾出资金,实现员工年轻化;今年3月被彩生活服务集团并购的泓山物业项目经理刘小平亦表示,已接受安保、工程、环境卫生等5个板块的培训。

  记者采访5家已有并购案例的物管公司,均在接手小区线上平台或准备上线APP等网络平台,提供在线购物、报修和缴费等全新服务。

  但业内人士透露,快速扩张往往会面临管理跟不上问题。成都市个别小区已出现并购后物业服务质量严重下降、业主不断投诉情况。成都市物业管理协会副秘书长苟强提醒,不管扩张还是开拓多种经营,均应以优质物业服务为基础。

  大公司接手物管费会不会涨

  一般而言,知名物管公司收费相对高于同行。这是否意味着,大公司并购小公司后,后者管理小区的物管费将会涨价?

  记者就此采访了4个案例。其中彩生活接手的成都市新里·派克公馆楼盘、万科物业接手的成都市云庭苑三期楼盘物管费目前均未调整;中民物业虽暂未完成并购,但表示不会变动被并购方物管费价格;四川嘉宝资产管理集团股份有限公司副总裁彭剑则表示,去年至今新接手项目物管费均有上涨。

  “物管费提价,往往是因为大企业要提供品质更高的服务,成本也就更高。”业内人士表示,最终涨价与否,应由企业和业主协商决定。

  被并购=换物管?业主能否拒绝并购

  “这算不算背着业主换物管?为啥不经过业主大会同意?”直到3个月后,业主李兰亭才知道成都市新里·派克公馆楼盘物业方泓山物业,已经被彩生活服务集团并购。基于对大公司增加收费的担心,她抵触并购。

  根据我国《物业管理条例》,选聘和解聘物业服务企业需经业主大会同意。但省房地产协会物业专委会秘书长马聪认为,并购只是内部股权结构变化,原物管公司依然存在,原合同约定双方并没变化,因此无需业主同意。

  四川君合律师事务所律师马屈表示,并购方有义务将情况及时告知业主。若业主对并购后服务不满,依然可根据合同更换物管方。 (记者 熊筱伟)

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